广东省汕头市物价局、汕头市规划与国土资源局


汕价〔2004〕230号


关于印发《汕头市物业服务收费管理实施办法》的通知

各有关单位：
为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家和省的有关规定，结合我市实际，我们制定了《汕头市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。


汕头市物价局
汕头市规划与国土资源局
二OO四年十二月八日





汕头市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》（第379号令）和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、省物价局、建设厅的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本市行政区域内的物业服务收费适应本实施办法。
第四条 市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本市行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
各区、县政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、选项制等形式约定物业服务费用。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费实行酬金制的由业主与物业管理企业双方协商确定酬金比例。
选项制是指按照小区物业设施配套现状，业主可根据物业服务需要，选择服务等级聘请物业服务企业提供物业服务的管理模式和计费方式。
第八条 物业服务收费，除住宅（不包括别墅，下同）实行政府指导价管理外，实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定，定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业管理服务合同中约定。
金平、龙湖、濠江区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定相应的基准价和浮动幅度。
第十条 住宅物业服务收费根据物业管理服务等级标准分为四个等级，各等级包含以下六项管理服务内容：
（一） 综合管理服务；
（二） 房屋管理；
（三） 共用设施设备维修养护；
（四） 维护公共秩序；
（五） 保洁服务；
（六） 绿化养护。
业主与物业管理企业可根据公布物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。
第十一条 建设单位或物业管理企业与物业买受人或业主签订的买卖合同或物业管理服务合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十二条 买卖合同、物业服务合同所约定的物业服务收费标准，属政府指导价的，应当符合同期公布的政府指导价规定。
买卖合同、物业管理服务原合同约定的收费标准现超过新的物业服务收费政府指导价的，合同约定计费起止时间未到期的，若双方仍同意依照合同约定的从其约定；若买受人或业主有提出修改的,应按照同期新公布的政府指导价在买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。
凡未按规定签订合同约定物业服务收费的,物业买受人或业主有权拒绝接受服务及拒绝付费。
第十三条 开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。
第十四条 实行物业服务费用包干制、选项制的，物业管理服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共享部分、共享设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共享部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共享部位、共享设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。
中央空调运行养护费用，在房屋买卖合同、物业管理服务合同中有约定分摊办法的，从其约定。未约定分摊办法的，由双方协商确定分摊办法。
第十五条 物业管理企业每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对满意率达不到等级标准要求的，业主可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，并根据修改合同的约定，相应追减己缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业管理服务资金的收支情况。
业主和业主大会对公布的物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十七条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业管理服务合同约定聘请专业机构对物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金的收支情况进行审计。
第十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证登记的面积为准；未办产权证的，双方可以按购房合同面积协商确定计费面积。
物业服务收费按月、按季计收，经业主同意，可适当延长预收期限，最长不得超过一年。物业服务收费使用税务部门规定的票据。
第十九条 物业管理企业在物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十条 属政府指导价的物业服务收费，按规定实行《收费许可证》制度。金平区、龙湖区、濠江区的物业服务企业，服务等级为一、二级和实行选项制的，由市价格主管部门负责核发收费许可证，服务等级为三、四级的，由当地政府价格主管部门核发收费许可证。
澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。
第二十一条 物业管理企业为业主提供服务，应当按规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准和各类代收费等有关情况。
物业管理应在物业管理区域内的显著位置，将企业名称、收费对象、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间以及收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行公示。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准价、浮动幅度，以及实际收费标准。
物业服务收费公示可采取标价牌等形式进行。
第二十二条 业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,并应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业管理企业为业主提供二次供水服务的，其二次供水价格的加压设备运行费用分摊办法，由市物价部门会同有关部门另行公布实施。
第二十五条 利用物业共享部位、共享设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 住宅小区的车辆停放场所保管服务收费标准按市物价部门规定的标准执行，所得收益应当用于物业管理服务费用。
第二十七条 业主或使用人在对住宅进行装修期间，物业管理企业不得收取押金、保证金之类的收费。
装修产生的垃圾余泥由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得强制提供服务，不得收费；自愿委托物业管理企业处理的，清运费标准由双方协商确定。
第二十八条 物业管理企业已接受委托实施物业管理服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第二十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第三十条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十一条 本实施办法从2005年4月1日起施行。原《汕头市物业管理服务收费暂行办法》（汕价〔2000〕81号文）同时废止。



四川省绵阳市人民政府办公室


绵阳市人民政府办公室关于印发绵阳市政府值班工作细则的通知

　
绵府办函[2006]45号

各区市县人民政府，各园区管委会，科学城办事处，市政府各部门：

经市政府领导同意，现将《绵阳市政府值班工作细则》印发你们，请认真贯彻执行。



二〇〇六年三月九日



绵阳市政府值班工作细则总则



第一条为进一步加强政府系统值班工作，及时报告并协助领导迅速处置各类突发事件，确保信息畅通、政令畅通，更好地为领导、基层和群众服务，为绵阳的经济建设和社会事业服务，根据《国务院办公厅关于加强政府系统值班和信息报送工作的通知》（国办发[1999]98号）、《四川省政府系统值班工作规范》、《绵阳市人民政府工作规范》以及有关规定，制定本规范。

第二条市长公开电话值班室（市政府值班室）负责市政府及办公室日常值班工作。

各区市县人民政府、园区管委会办公室应设立专门的值班工作机构，明确值班工作职责，配备一定数量的专职或兼职值班人员，承担本级政府（管委会，下同）及其办公室的日常值班工作，负责除法定节假日外每天24小时值班工作，法定节假日由办公室安排熟悉情况的干部值班，政府领导及办公室负责同志带班。

市政府各部门以及与政治、社会稳定和群众生产、生活密切相关的部门、单位，均应设立专门的值班工作机构或赋予内设机构值班工作职能，配备足够数量的专职或兼职人员负责值班工作。

遇有突发公共事件及重要活动、重大会议等敏感时期，应由领导在岗带班并加强值班力量。

第三条各级政府和各有关部门、单位要切实加强对值班工作的领导。政府系统值班岗位必须配备本部门、单位在编、在职的公务员，不得安排临时聘用人员、离退休人员值守。值班工作人员要具备良好的政治素质，有端正的政治意识和大局意识；爱岗敬业，具备较强的政策水平和业务能力；反应敏捷，办事认真，能妥善处置突发事件和紧急事件。

值班室须配备良好的通信设施和相关设备，积极推广使用先进的值班管理系统，确保值班工作反应灵敏、应对迅速、处置及时。

工作职责

第四条市政府值班室工作职责：

（一）负责市政府24小时值班工作，确保市政府与上、下级政府和有关部门联络通畅；

（二）建立值班网络。掌握市政府各部门值班电话、领导电话和上级、下级政府值班电话；掌握本级政府领导的主要活动、外出情况及联系方式；掌握上级政府和部门、友邻地区领导同志来访情况，并报本级政府领导周知；

（三）主动了解、掌握本行政区内重大情况和动态，编报《市政府值班快报》、《市政府值班专报》、《市政府值班周情报告》；

（四）对紧急重大情况要及时向本级政府领导和上级政府报告，协助本级政府领导和有关部门进行处置，及时反馈处置情况；

（五）提出作息时间安排建议并做好通知和落实；

（六）负责政府系统值班计算机网络建设，管理值班信息系统；

（七）负责全市政府系统值班工作的指导和政府系统值班人员的业务培训；

（八）履行市政府办公室赋予的其他职责，完成领导交办的其他事项。

第五条区市县人民政府、园区管委会办公室值班工作职责：

（一）负责本级政府、本单位及其办公室24小时值班工作，确保与上、下级政府和有关部门联络通畅；

（二）建立健全值班工作各项制度和规范，推进值班工作制度化、规范化和科学化；

（三）及时报告并协助领导处理本行政区域内发生的突发公共事件；

（四）根据市政府的要求，提出值班工作信息化建设的建议方案，并认真组织实施；

（五）加强对下级政府及本级各部门值班工作的指导，组织开展本行政区域内政府系统值班人员的业务培训工作；

（六）履行本级政府赋予的其他职责，完成领导交办的其他事项。

第六条市政府部门、相关单位值班工作职责：

（一）负责本单位24小时值班工作，确保与市政府、相关部门和本系统联络通畅；

（二）建立健全值班工作各项制度，规范推进值班工作制度化、规范化和科学化建设；

（三）及时报告并协助领导处理系统内发生或接报的突发公共事件；

（四）加强对系统内值班工作的协调和指导；

（五）履行本部门、单位赋予的其他职责，完成领导交办的其他事项。

工作原则和工作制度

第七条值班工作原则。值班工作要遵循反应迅速、运转高效、安全保密、优质服务的原则。切实履行值班工作的各项职责，做好向领导和上级机关报送突发公共事件信息和协助处置工作；及时将政令下达、下情上传，确保政令畅通；严格执行保密制度，严守机密，确保安全，努力为领导、基层和群众提供优质服务。

第八条值班记录制度。值班工作要统一制作规范的值班记录单并严格执行值班记录制度。值班人员在值班期间应将发生的事项和处理情况在值班记录单上记载。值班记录应字迹清楚，要素齐全，详略得当。突发公共事件的处置，应按时间顺序（精确到分钟）详细记录处置过程。

第九条公务来电接听制度。值班人员应认真接听值班期间的每一个公务来电，文明应答，必要时应予核对并整理后按规定程序报告处理；重要来电应要求对方尽量采用书面形式报送；基层单位及群众来电，比较明确的问题可直接答复，如不能当即答复，可记录后转市长公开电话受理网络处理。

第十条交接班制度。交接班手续在值班室履行，接班人员须提前到岗，交班事项应在每班《值班日记》中明确，并由交接班双方签字确认。

第十一条保密制度。值班人员要严格遵守各项保密规定，不得向无关人员透露涉密信息。使用电话、传真和计算机网络传递有关信息和批示文件，要区分明件和密件，密来密复，严禁明密混用。领导同志的住址、电话及个人重要的基本情况应严格保密。

第十二条值班通报制度。各级政府、各部门值班室应建立值班通报制度，不定期对本行政区域内政府系统的值班情况进行抽查，对值班人员漏岗、脱岗以及迟报、漏报和瞒报突发公共事件信息等情况及时通报。

第十三条设备使用管理制度。值班人员应熟练使用市政府值班信息管理系统，熟练使用并妥善维护配置的各种设备，确保设备处于良好的工作状态，保证信息传递畅通。

突发公共事件的处置

第十四条突发公共事件值班信息报送原则。值班信息报送要遵循有情必报、逐级上报、规范运作、安全保密的原则。接报突发公共事件信息，严格执行保密工作制度，杜绝失、泄密事件的发生。

第十五条信息接报。接收突发公共事件信息后，应立即编发《市政府值班快报》、《市政府值班专报》，并按规定及时、准确、全面地向有关领导报告，向市政府办公室信息处、市应急办及有关部门通报情况；严重影响政治和社会稳定的重特大灾情、社情、疫情、安全生产事故及其他突发公共事件，须迅速同时报送市委、市政府主要领导。

突发公共事件信息，由应急办在规定时间按规定程序统一上报，避免多头报送。

第十六条事件处置。突发公共事件发生后，由市应急办按规定与事件发生地及有关单位保持联系，及时传达领导同志和上级政府的处置意见，催办落实领导批示和交办事项，密切跟踪事态进展，随时续报，直至处理完毕。突发公共事件信息披露应严格执行国家和省的有关规定。

第十七条归档保存。值班信息处置完毕后，要将值班快报、专报、领导批示及处理情况报告等资料整理归档保存。

第十八条加强对值班信息的综合分析和研究，及时发现苗头性、倾向性问题并提出建议。

第十九条本规范所称突发公共事件，主要指突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、重大财产损失、重大生态环境破坏，影响和威胁社会秩序和公共安全，需要政府立即采取应对措施妥善处理的紧急事件。

考核和奖惩

第二十条各级政府办公室及各有关部门、单位是值班工作的责任主体，单位主要负责人是第一责任人，值班班机构或履行值班职责的部门的主要负责人和当班值班人员是直接责任人。

第二十一条各级政府对下级政府及本级政府部门、单位在值班工作中作出显著成绩的应予以表彰和奖励。

第二十二条凡有下列情形之一，在值班工作中造成重大影响或严重后果的，要对有关责任单位和直接责任人进行通报批评；后果特别严重、影响特别恶劣的，要追究第一责任人和直接责任人的责任：

（一）区市县人民政府、园区管委会办公室未设立专门的值班工作机构、未安排专人24小时值班、值班制度不健全的；

（二）值班人员脱岗、漏岗的；

（三）迟报、漏报、瞒报突发公共事件信息的；

（四）未经核实，上报的突发公共事件信息与事实严重不符的；

（五）在突发公共事件信息的报告、处置过程中，相互推诿，对领导和上级机关的指示、批示落实不力的。

附则

第二十三条各区市县人民政府、园区管委会应按照本规范制定实施细则，并报市政府值班室备案。

第二十四条本细则自印发之日起施行。