北京市物价局


北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法
北京市物价局




第一条 为规范本市高档住宅物业管理服务收费行为，维护物业管理企业、房屋产权人和使用人的合法权益，推动我市物业管理的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及本市有关法律法规和规定，特制定本办法。

第二条 本办法适用于北京市行政区域内的高档住宅物业管理服务收费。
本办法所称高档住宅，是指经市政府有关部门批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。凡开发建设文件明确为“住宅”、未明确是高档住宅，但实际上是按高档住宅建设并需要按本办法确定服务收费标准的，须由受托管理的物业管理企业报市物价局予以确认。
本办法所称物业管理委员会（以下简称管委会）是指由房屋产权人和使用人代表组成的、经房屋土地管理局批准成立的，由居民实施自治管理的组织。
本办法所称物业管理企业是指经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合格、接受管委会委托，根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。
第三条 北京市物价局是本市高档住宅物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。
第四条 物业管理服务收费，应遵循合理、公开及与管理服务水平相适应的原则。
第五条 高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，收费项目及标准由物业管理企业与管委会协商确定。双方商定收费标准时，也可由双方委托具有资质的价格事务所、会计事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。
第六条 物业管理服务收费分为公共性服务费、公众代办性服务费和特约服务费。
公共性服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施公共部位的维修保养和保安、绿化等费用。
公众代办性服务费是指为房屋所有人、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等项服务而收取的费用。
特约服务费是指为满足房屋所有人和使用人专门需要提供的个别服务而收取的费用，包括房屋自用部分的维修、看护儿童、代购商品、家电维修、住户室内卫生打扫等等。
第七条 公共性服务费所涉及的有关成本、费用、税金应执行国家有关部门关于企业单位成本费用列支有关政策和上缴有关税费政策的规定。
第八条 物业管理的公共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产权人分摊。
第九条 物业管理企业必须与管委会签订物业管理委托合同，双方协商确定的收费项目、收费标准、收费办法应当在物业管理委托合同中明文约定。
第十条 物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后一个月内，将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案。
第十一条 物业管理企业应遵守下列规定：
（一）物业管理服务收费实行明码标价，收费项目及其标准应在经营场所或收费地点公布。
（二）物业管理企业不得收取与自身管理服务无关的前期开发费用，也不得将应由前期开发投资的配套设施费用，转化为物业管理服务收费。
（三）物业管理企业应当定期（一般为6个月）向管委会、房屋产权人和使用人公布收入和支出账目，公布物业管理年度计划和重大决策，接受管委会和房屋产权人及使用人的监督。
第十二条 房屋产权人、使用人应按管委会与物业管理企业商定的收费项目和收费标准交纳各项费用，不按规定交纳的，物业管理企业有权依照物业管理委托合同追偿。
第十三条 物业管理企业向房屋产权人收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再向房屋产权人征收性质及内容相同的费用。
第十四条 价格事务所、会计师事务所等中介服务机构接受委托测定物业管理费时，应采用科学的方法，遵循客观、诚实、信用的原则，按本办法第七条规定进行。
第十五条 高档住宅管委会成立前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的房屋使用、管理、维修公约中规定的收费标准向产权人收费。
第十六条 物业管理企业与房屋产权人、使用人之间发生收费争议的，双方可向有关部门申请仲裁，也可向人民法院提起民事诉讼。
第十七条 对于违反本办法的行为，由物价部门依照国家有关法律规定予以处罚。
第十八条 本办法由市物价局负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起执行。本办法发布前的有关规定与本办法有抵触的，以本办法为准。



1998年10月29日
北京市财政局


北京市财政局转发财政部关于发布《事业单位会计准则（试行）》的通知
北京市财政局



市级各单位、各区县财政局：
现将财政部财预字（1997）286号《关于发布〈事业单位会计准则（试行）〉的通知》转发给你们。请遵照执行。

财政部关于发布《事业单位会计准则（试行）》的通知

财预字〔1997〕286号


国务院各部委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列城市财政厅（局）：
为了适应社会主义市场经济体制和社会事业发展的需要，规范事业单位会计核算行为，强化事业单位会计的管理与监督职能，推动社会事业稳步、健康发展。根据《中华人民共和国会计法》，我们制定了《事业单位会计准则（试行）》，现发给你们，请遵照执行。财政部1988年制
发的《事业行政单位预算会计制度》同时废止。对于执行过程中发现的问题，请及时向我部反映。
附件：《事业单位会计准则（试行）》
一九九七年五月二十八日

事业单位会计准则（试行）事业单位会计制度 中华人民共和国财政部制定财政部关于发布《事业单位会计准则（试行）》的通知

财预字〔1997〕286号


国务院各部委、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列城市财政厅（局）：
为了适应社会主义市场经济体制和社会事业发展的需要，规范事业单位会计核算行为，强化事业单位会计的管理与监督职能，推动社会事业稳步、健康发展。根据《中华人民共和国会计法》，我们制定了《事业单位会计准则（试行）》，现发给你们，请遵照执行。财政部1988年制
发的《事业行政单位预算会计制度》同时废止。对于执行过程中发现的问题，请及时向我部反映。
附件：事业单位会计准则（试行）
财 政 部
1997年5月28日

附件：事业单位会计准则（试 行）

第一章 总 则
第一条 为了适应我国社会主义市场经济体制和社会事业发展的需要，规范事业单位会计核算，保证会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》，制定本准则。
第二条 本准则适用于各级各类国有事业单位。
第三条 事业单位会计是预算会计的一个组成部分。事业单位的会计核算工作必须遵守国家有关法律、法规及本准则的规定。事业单位的各项资金和财产均应纳入单位的会计核算。
第四条 会计核算应当以事业单位自身发生的各项经济业务为对象，记录和反映事业单位自身的各项经济活动。
第五条 会计核算应当以事业单位各项业务活动持续正常地进行为前提。
第六条 会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月份。会计年度、季度和月份的起讫日期采用公历日期。
第七条 会计核算以人民币为记账本位币。发生外币收支的，应当折算为人民币核算。
第八条 会计记账采用借贷记账法。
第九条 会计记录的文字应当使用中文，少数民族地区可以同时使用少数民族文字。

第二章 一 般 原 则
第十条 会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，客观真实地记录、反映各项收支情况和结果。
第十一条 会计信息应当符合国家宏观经济管理的要求，适应预算管理和有关方面了解事业单位财务状况及收支情况的需要，并有利于事业单位加强内部经营管理。
第十二条 会计核算应当按照规定的会计处理方法进行。同类单位会计指标应当口径一致，相互可比。
第十三条 会计处理方法应前后各期一致，不得随意变更。如确有必要变更，应将变更的情况、原因和对单位财务收支情况及结果的影响在会计报告中说明。
第十四条 会计核算应当及时进行。
第十五条 会计记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和运用。
第十六条 会计核算一般采用收付实现制，但经营性收支业务核算可采用权责发生制。
第十七条 有经营活动的事业单位，其经营支出与相关的收入应当配比。
第十八条 对于国家指定用途的资金，应当按规定的用途使用，并单独核算反映。
第十九条 各项财产物资应当按照取得或购建时的实际成本计价。除国家另有规定者外，不得自行调整其账面价值。
第二十条 会计报表应当全面反映事业单位的财务收支情况及其结果。对于重要的业务事项，应当单独反映。

第三章 资 产
第二十一条 资产是事业单位占有或者使用的能以货币计量的经济资源。包括各种财产、债权和其他权利。
第二十二条 事业单位的资产分为流动资产、对外投资、固定资产、无形资产等。
第二十三条 流动资产是指可以在一年内变现或者耗用的资产。包括现金、各种存款、应收及预付款项、存货等。
现金和各种存款按照实际收入和支出数额记账。
应收及预付款项包括应收票据、应收账款、其他应收款、预付账款等。
应收及预付款项应当按实际发生数额记账。
各种应收及预付款项应当定期与债务人对账核实，及时清算、催收。
存货是指事业单位在业务及其他活动过程中为耗用或者为销售而储存的各种资产。包括材料、产成品等。
各种存货应当按取得时的实际成本记账。
各种存货发出时，可以根据实际情况选择先进先出法、加权平均法等方法，确定其实际成本，计价入账。
各种存货应当定期进行清查盘点。对于发生的盘盈、盘亏以及过时、变质、毁损等报废的，应当计入当期收支。
第二十四条 对外投资是指事业单位利用货币资金、实物和无形资产等方式向其他单位的投资。包括债券投资和其他投资。
以货币资金的方式对外投资，应当按实际支付的款项记账。
以实物或无形资产的方式对外投资，应当按评估确认的价值记账。
投资期内取得的利息、红利等各项投资收益，应当记入当期收入。
转让债券取得的价款或债券到期收回的本息与其账面成本的差额，应当记入当期收入。
第二十五条 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定的标准以上，并在使用过程中基本保持原来物质形态的资产。包括房屋和建筑物、专用设备、一般设备、文物和陈列品、图书、其他固定资产等。
单位价值虽然不足规定标准，但耐用时间在一年以上的大批同类资产，应当作为固定资产核算。
购建的固定资产应当按照取得时的实际成本记账。固定资产借款利息和有关费用，以及外币借款的汇兑差额，在固定资产办理竣工决算之前发生的，应当计入固定资产价值；在竣工决算之后发生的，计入当期支出或费用。
接受捐赠的固定资产应当按照同类资产的市场价格或者有关凭据确定固定资产价值。接受捐赠固定资产时发生的相关费用，应当计入固定资产价值。
融资租入的固定资产应当比照自有固定资产核算，并在会计报表附注中说明。
对固定资产进行改建、扩建，其净增值部分，应当计入固定资产价值。
固定资产应当定期进行清查盘点。固定资产转让、清理取得的收入和清理固定资产报废、毁损发生的损失应当相应增减修购基金。盘盈、盘亏固定资产，应当相应增减固定基金。
第二十六条 无形资产是指不具有实物形态而能为事业单位提供某种权利的资产。包括专利权、土地使用权、非专利技术、著作权、商标权、商誉等。
自行开发的无形资产，应当按开发过程中实际发生的支出记账；购入的无形资产，应当按实际成本记账。
实行内部成本核算的事业单位，无形资产应当在受益期内分期平均摊销，未摊销余额在会计报表中列示。

第四章 负 债
第二十七条 负债是指事业单位所承担的能以货币计量，需要以资产或劳务偿付的债务。包括借入款项、应付账款、预收账款、其他应付款、各种应缴款项等。
第二十八条 借入款项包括向财政部门、上级单位、金融机构借入有偿使用的各种款项。
各种应缴款项包括按财政部门规定应缴预算的资金、应缴财政专户的预算外资金、应缴税金以及其他按上级单位规定应上缴的款项。
第二十九条 各项负债应当按实际发生数额记账。
负债已经发生而数额需要预计确定的，应当合理预计、待实际数额确定后，进行调整。
第三十条 各种应付款项及应缴款项应及时清理并按规定办理结算，不得长期挂账

第五章 净 资 产
第三十一条 事业单位的净资产是指资产减去负债的差额。包括事业基金、固定基金、专用基金、结余等。
第三十二条 事业基金是指事业单位拥有的非限定用途的净资产。主要包括滚存结余资金等。
事业基金按当期实际发生数额记账。
第三十三条 固定基金是指事业单位固定资产占用的基金。
固定基金应按实际发生数额记账。
第三十四条 专用基金是指事业单位按规定提取、设置的有专门用途的资金。主要包括修购基金、职工福利基金、医疗基金以及其他基金等。
专用基金增加应按当期实际提取转入的数额记账；减少应按当期实际支出数额记账。
第三十五条 结余是事业单位在一定期间各项收入与支出相抵后的余额。主要包括事业结余和经营结余。
事业结余是指事业单位各项非经营收支相抵后的余额。
经营结余是指事业单位经营收支相抵后的余额。
事业单位的结余应按规定进行分配。

第六章 收 入
第三十六条 收入是指事业单位为开展业务活动，依法取得的非偿还性资金。包括财政补助收入、上级补助收入、事业收入、经营收入、附属单位缴款、其他收入和基本建设拨款收入等。
第三十七条 财政补助收入是指事业单位按核定的预算和经费领报关系从财政部门取得的各类事业经费。
上级补助收入是指事业单位从主管部门和上级单位取得的非财政补助收入。
事业收入是指事业单位开展专业业务活动及辅助活动所取得的收入。按规定应上缴财政预算的资金和应缴财政专户的预算外资金不计入事业收入；从财政专户核拨的预算外资金和部分经财政部门核准不上缴财政专户管理的预算外资金，计入事业收入。
经营收入是指事业单位在专业业务活动及辅助活动之外开展非独立核算经营活动取得的收入。
附属单位缴款是指事业单位附属的独立核算单位按规定标准或比例缴纳的各项收入。
事业单位取得的投资收益、利息收入、捐赠收入等应当作为其他收入处理。
基本建设拨款收入是指国家投资于事业单位用于固定资产新建、改扩建工程的拨款。
第三十八条 事业单位的收入一般应当在收到款项时予以确认；对于采用权责发生制的单位取得的经营收入，可以在提供劳务或发出商品，同时收讫价款或者取得索取价款的凭据时予以确认。
对于长期项目的收入，应当根据年度完成进度予以合理确认。
第三十九条 事业单位取得收入为实物时，应当根据有关凭据确认其价值；没有凭据可供确认的，参照其市场价格确定。

第七章 支 出
第四十条 支出是指事业单位为开展业务活动和其他活动所发生的各项资金耗费及损失以及用于基本建设项目的开支。包括事业支出、经营支出、对附属单位补助、上缴上级支出、基本建设支出等。
第四十一条 事业支出是指事业单位开展各项专业业务活动及其辅助活动发生的支出。
经营支出是指事业单位在专业业务活动及其辅助活动之外开展非独立核算经营活动发生的支出。
对附属单位补助是指事业单位用非财政预算资金对附属单位补助发生的支出。
上缴上级支出是指事业单位按规定标准或比例上缴上级单位的支出。
基本建设支出是指事业单位列入基本建设计划，用国家基本建设资金或自筹资金安排的固定资产新建、扩建和改建形成的支出。
第四十二条 事业单位从事各项业务活动发生的支出，应当正确予以归集；无法直接归集的，应当按标准和规定的比例在事业支出和经营支出中进行合理分摊。
第四十三条 事业单位在实行内部成本核算中发生的各项费用应当正确予以归集。

第八章 会 计 报 表
第四十四条 会计报表是反映事业单位财务状况和收支情况的书面文件。包括资产负债表、收入支出表、基建投资表、附表及会计报表附注和收支情况说明书等。
第四十五条 资产负债表是反映事业单位在某一特定日期财务状况的报表。资产负债表的项目应当按会计要素的类别，分别列示。
第四十六条 收入支出表是反映事业单位在一定期间的收支结余及其分配情况的报表。收入支出表的项目，应当按收支的构成和结余分配情况分项列示。
收入支出表的附表主要有事业支出明细表和经营支出明细表。支出明细表的项目应按“国家预算支出科目”列示。在事业支出明细表中，对于用财政拨款和预算外资金收入安排的支出应按财政部门的规定列示。
第四十七条 基建投资表是反映投入、借入的基本建设资金及其使用情况的报表。
第四十八条 会计报表可以采用前后期对比方式编列。上期项目分类和内容与本期不一致的，应当将上期数按本期项目和内容进行调整，必要时需加以说明。
第四十九条 会计报表应当根据登记完整、核对无误的账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。
第五十条 主管部门或单位应根据同级财政部门的要求，在认真审核所属事业单位会计报表的基础上，编制汇总会计报表。
第五十一条 会计报表附注是为帮助理解会计报表的内容而对报表的有关项目等所作的解释，其内容主要包括：特殊事项的说明，会计报表中有关重要项目的明细资料，其他有助于理解和分析会计报表需要说明的事项。

第九章 附 则
第五十二条 本准则不适用于事业单位附属的企业。已纳入企业会计核算体系的事业单位，按企业会计制度执行。
非国有事业单位可参照本准则执行。
事业单位设在中华人民共和国境外的分支机构应按本准则向国内有关方面和上级部门或单位编报会计报表。
第五十三条 全国统一的事业单位会计制度，由财政部根据本准则制定。行业特点突出的事业单位会计制度由财政部会同主管部门制定。
有关基本建设拨款与支出的财务会计核算，按现行有关制度执行。
第五十四条 本准则自1998年1月1日起试行。本准则由财政部负责解释。

附件 财政部关于发布《事业单位会计制度》的通知

财预字〔1997〕288号


国务院各部委，直属机构、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为了适应社会主义市场经济体制的需要，进一步规范事业单位会计核算，加强会计管理，促进社会各项事业健康、有序发展。根据《事业单位会计准则》（试行）我们制定了《事业单位会计制度》，现发给你们，请遵照执行。财政部1988年制发的《事业行政单位预算会计制度》同
时废止。对于在执行过程中发现的问题，请及时向我部反映。
附件：事业单位会计制度
财 政 部
1997年7月17日



1997年9月16日