西藏自治区人民政府


西藏自治区企业劳动争议处理办法

西藏自治区人民政府令第7号


　　《西藏自治区企业劳动争议处理办法》，已经一九九四年十月六日自治区人民政府第23次常务会议通过，现予发布，自一九九五年一月一日起施行。
　 　

自治区主席 江村罗布
一九九四年十月十七日


西藏自治区企业劳动争议处理办法
第一章 总 则


　　第一条 为了妥善处理企业劳动争议，保障企业和职工的合法权益，维护正常的生产经营秩序，发展良好的劳动关系，根据《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》（以下简称《条例》），结合我区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于西藏自治区行政区域内所有企业与职工之间的下列劳动争议：
　　（一）因企业开除、除名、辞退职工和职工辞职、自动离职发生的争议；
　　（二）因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议；
　　（三）因履行劳动合同发生的争议；
　　（四）法律、法规规定应当依照本办法处理的其他劳动争议。
　　第三条 企业与职工为劳动争议案件的当事人。
　　第四条 处理劳动争议，应当遵循下列原则：
　　（一）着重调解，及时处理；
　　（二）在查清事实的基础上，依法处理；
　　（三）当事人在适用法律上一律平等。
　　第五条 发生劳动争议的职工一方，人数在三人以上，并有共同理由的，为集体劳动争议，应推举代表参加调解和仲裁活动，并向调解委员会或仲裁委员会提交全体职工当事人签署的授权委托书。
　　第六条 劳动争议发生后，当事人应当协商解决；不愿协商或协商不成的，可以向本企业劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
　　个体工商户与帮工、学徒之间发生的争议，应当协商解决；协商不成的，可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
　　劳动争议处理过程中，当事人不得有激化矛盾的行为。


第二章 调 解


　　第七条 企业应设立调解委员会，负责调解本企业发生的劳动争议。
　　一、调解委员会由职工代表、企业代表、企业工会代表组成。职工代表由职工代表太会或职工大会推举产生；企业代表由厂长（经理）指定；企业工会代表由企业工会委员会指定。
　　二、调解委员会组成人员的具体人数由职工代表大会提出并与厂长（经理）协商确定，企业代表的人数不得超过调解委员会总人数的三分之一。
　　第八条 调解委员会主任（调解小组组长）由企业工会代表担任。调解委员会在职工代表大会或职工大会领导下工作，其办事机构设在企业工会委员会。
　　第九条 没有成立工会组织的．企业，调解委员会的设立及其组成由职工代表与企业代表协商决定。
　　第十条 调解委员会的职责：
　　（一）调解本企业内发生的劳动争议；
　　（二）检查督促争议双方当事人履行调解协议；
　　（三）对职工进行劳动法律、法规的宣传教育，做好劳动争议的预防工作。
　　第十一条 调解委员会调解劳动争议应当遵循以下原则：
　　（一）当事人自愿申请，依据事实及时调解；
　　（二）同当事人民主协商；
　　（三）尊重当事人申请仲裁和诉讼的权利。
　　第十二条 一方当事人向调解委员会申请调解，另一方当事人向仲裁委员会申请仲裁，应视为不愿调解，调解委员会不予受理。
　　一方或双方当事人，对调解达成协议后在执行前反悔的，应视为调解不成。
　　当事人任何一方不愿调解或调解不成的，均可向仲裁委员会申请仲裁。
　　第十三条 劳动争议发生后，争议双方当事人应当在十五日之内向本企业调解委员会申请调解，调解不成的可向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
　　第十四条 调解委员会调解劳动争议，应当自当事人申请调解之日起三十日内结束；经调解达成协议的，应制作调解协议书，双方当事人应当自觉履行；到期未结束的，视为调解不成。


第三章 仲 裁


　　第十五条 自治区、地（市）应设立劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。县（市、区）可以成立仲裁小组。
　　第十六条 仲裁委员会（小组，下同）由同级劳动行政主管部门、工会和管理企业的综合部门负责人组成。
　　第十七条 仲裁委员会设主任（组长，下同）一人，副主任（副组长，下同）一至二人，委员（成员，下同）若干人。
　　仲裁委员会由组成仲裁委员会的三方组织各自选派，主任由同级劳动局的负责人担任，副主任在仲裁委员会中产生。
　　仲裁委员会组成人数必须是单数。
　　仲裁委员会召开会议，决定有关事项应有三分之二以上的委员参加。
　　各级劳动行政主管部门的劳动争议处理机构为仲裁委员会的办事机构，负责办理仲裁委员会的日常事务。
　　第十八条 仲裁委员会受理劳动争议，实行一次裁决制度和少数服从多数的原则。
　　第十九条 仲裁委员会可以聘任劳动行政主管部门或政府其他有关部门的人员、工会工作者、专家学者和律师为专职的或兼职的仲裁员。
　　第二十条 兼职仲裁员与专职仲裁员在执行仲裁公务时享有同等权利。
　　兼职仲裁员进行仲裁活动时，所在单位应当给予支持。
　　第二十一条 仲裁委员会处理劳动争议，实行仲裁员、仲裁庭制度。仲裁庭由三名仲裁员组成。
　　简单的劳动争议案件，仲裁委员会可指定一名仲裁员处理。
　　仲裁庭对重大的或疑难的劳动争议处理，可以提交仲裁委员会讨论决定；仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
　　第二十二条 各级仲裁委员会的受理范围：
　　一、自治区仲裁委员会受理在拉萨市区的中直、自治区所属企业、三资企业和集体企业发生的劳动争议，并参与地（市）管辖的重大、复杂劳动争议的调查处理工作。
　　二、地（市）仲裁委员会受理辖区内所属国营、集体、私营、三资企业以及中直、区直驻各地企业发生的劳动争议。
　　第二十三条 发生劳动争议的企业与职工不在同一仲裁委员会管辖地区的，由职工当事人工资关系所在地仲裁委员会受理。
　　第二十四条 争议当事人可以委托一至二名律师或其他代理人参加仲裁活动。委托他人参加仲裁活动，必须向仲裁委员会提交由委托人签名或盖章的委托书，委托书应当明确委托事项和权限。
　　第二十五条 无民事行为能力的和限制民事行为能力的职工或死亡的职工，可由其法定代理人代为参加仲裁活动；没有法定代理人的，由仲裁委员会为其指定代理人参加仲裁活动。
　　第二十六条 争议双方当事人可以自行和解。
　　第二十七条 与劳动争议案件的处理结果有利害关系的第三人，可以申请参加仲裁活动或者由仲裁委员会通知其参加仲裁活动。
　　第二十八条 当事人应当从知道或应当知道其权利被侵害之日起六个月内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。
　　当事人因不可抗力或有其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。
　　第二十九条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应提交申诉书，并按照被拆人数提交副本。申诉书应当载明下列事项：
　　（一）职工当事人姓名、职业、住址和工作单位；企业的名称、地址和法定代表人的姓名、职务；
　　（二）仲裁请求和所根据的实事和理由；
　　（三）证据、证人的姓名和住址。
　　第三十条 仲裁委员会应当自收到申诉书之日起十五日内做出受理或不予受理决定。仲裁委员会决定受理的，应当自做出决定之日起十五日内将申诉书的副本送达被诉人，并组成仲裁庭；决定不予受理的，应当说明理由。
　　第三十一条 被诉人应当自收到申诉书副本之日起二十日内提交答辩书和有关证据。被诉人没有按时提交或不提交答辩书的，不影响案件的审理和裁诀。
　　仲裁委员会有权要求当事人提供或补充证据。
　　第三十二条 仲裁庭应当于开庭的十五目前，将开庭时间、地点的书面通知送达当事人。当事人接到书面通知，无正当理由拒不到庭或未经仲裁庭同意中途退庭的，对申诉人按撤诉处理，对被诉人可以缺席裁决。
　　第三十三条 仲裁庭处理劳动争议应当先行调解，在查明事实的基础上促使双方当事人自愿达成协议。协议内容不得违反法律、法规。
　　第三十四条 调解达成协议的，仲裁庭应根据协议内容制作调解书，调解书自送达之日起具有法律效力。
　　调解未达成协议或者调解书送达前当事人反悔的，仲裁庭应及时裁决。
　　第三十五条 仲裁庭裁决劳动争议案件，做出裁决后，应制作裁决书，送达双方当事人，裁决书应写明：
　　（一）当事人双方及其代理人的姓名、性别、年龄、单位、职务和住址；
　　（二）案件的受理时间；
　　（三）申请仲裁的理由，争议的主要事实和要求；
　　（四）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规和政策；
　　（五）裁决的结果；
　　（六）仲裁费用的负担；
　　（七）不服裁决结果向人民法院起诉的期限。
　　第三十六条 当事人对仲裁裁决不服的，自收到裁决书之日起十五日内，可以向人民法院起诉；期满不起诉的，裁决书即发生法律效力。
　　第三十七条 当事人对发生法律效力的调解书和裁决书，应当依照规定的期限履行。一方当事人逾期不履行的，另一方可以申请人民法院强制执行。
　　第三十八条 仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起七十日内结束。案情复杂需要延期的，报经仲裁委员会批准，可适当延期，但延长的期限不得超过三十日。
　　第三十九条 仲裁委员会在处理劳动争议时，有权向有关单位查阅与本案有关的档案、资料和其他证明材料，并有权向知情人调查，有关单位和个人应当如实提供材料和证明，不得拒绝。
　　仲裁委员会认为有必要时，可以委托有关单位进行调查、取证和技术、医疗鉴定。
　　仲裁委员会之间可以委托调查。
　　第四十条 仲裁委员会及其工作人员对调查劳动争议案件中涉及的秘密和个人隐私应当保密。
　　第四十一条 劳动争议当事人申请仲裁，应当按照规定交纳仲裁费。
　　仲裁费由申请人预交。案件审理终结，仲裁费由败诉方承担；当事人部分胜诉，部分败诉，由双方按比例负担。经调解结案的，仲裁费由双方协商交纳。撤诉的，不予退回仲裁费。
　　仲裁费包括案件受理费和处理费；其标准是：
　　（一）每件劳动争议案件受理费为：三人以下的20元，四人至九人的30元，十人以上的50元；
　　（二）处理费包括鉴定费、勘验费、旅差费、证人误工补助等项费用，其标准按实际发生数额缴纳。
　　收取仲裁费必须开具收据，并将案件受理费上缴同级财政。
　　第四十二条 仲裁委员会组成人员或仲裁员有下列情形之一的，应当回避，当事人有权以口头或书面方式申请回避。
　　一、是劳动争议当事人或当事人近亲属的。
　　二、与劳动争议有利害关系的。
　　三、与劳动争议当事人有其他关系，可能影响公正仲裁的。 ，
　　第四十三条 仲裁委员会对回避申请应及时做出决定，并以口头或书面形式通知当事人。


第四章 罚 则


　　第四十四条 当事人及有关人员在劳动争议处理过程中有下列行为之一的仲裁委员会可以批评教育、责令改正；情节严重的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　一、干扰调解和仲裁活动，阻碍仲裁工作人员执行公务的。
　　二、提供虚假情况的。
　　三、拒绝提供有关文件、资料和其他证明材料的。
　　四、对仲裁工作人员、仲裁参加人、证人、协助执行人，进行打击报复的。
　　第四十五条 处理劳动争议的仲裁工作人员在执行仲裁活动中，徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权、泄露秘密和个人隐私的，由所在单位或监察机关给予行政处分，是仲裁员的，应予解聘；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第五章 附 则


　　第四十六条 国家机关、事业单位、社会团体与本单位职工之间；个体工商户与帮工、学徒之间发生的劳动争议，参照本办法执行。
　　第四十七条 仲裁委员会组织规则、办案规则按国家的规定执行。
,
,
　　第四十八条 本办法由自治区劳动行政主管部门负责解释。
　　第四十九条 本办法自一九九五年一月一日起施行。一九九五年一月七日发布的《西藏自治区〈国营企业劳动争议处理暂行规定）实施细则》同时废止。


上海市房屋土地资源管理局


关于印发《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》示范文本的通知

沪房地资物[2005]74号

各区县房地局:
根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》等有关法规、规章的规定，结合本市物业管理实际情况，我局对沪房地资物［2003］456号文的有关内容进行了修改，现将《业主大会议事规则》《业主临时公约》《业主公约》示范文本印发给你们，自发文之日起施行，沪房地资物［2003］456号文同时废止。


上海市房屋土地资源管理局
二○○五年一月三十一日


业 主 大 会 议 事 规 则
（示范文本）
第一章 总则
第一条 （制定依据）
根据《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则。
第二条 （业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
第三条 （业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
第四条 （物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
业主委员会办公地址： 　
二、物业管理区域范围（四至及附图）：


三、物业类型：
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积： 　平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。

第二章 业主大会

第五条 （业主大会议事内容）
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 （业主大会会议形式）
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。
第七条 (集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第 种方式:
（一）由全体业主参加业主大会会议;
（二）由业主推选业主代表参加会议。
推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：
1、
2、
3、
第八条 （业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
第九条 （业主大会表决形式）
本业主大会采用以下第 种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为 。
第十条 （召开业主大会会议的条件）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每 年召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第十一条 （召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第十二条 （业主投票权的确定）
业主在业主大会会议上的投票权，按下列第 种计算方式确定：
（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算。
（二） 　
第十三条 （业主、业主代表的代理）
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 %。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一）
（二）
第十四条 （提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章 业主委员会

第十五条 （业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘物业管理企业的方案;
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；
（八）
第十六条 （业主委员会委员条件）
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）
（八）
第十七条 （业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。
第十八条 （业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条 （业主委员会委员的的缺额补选）
业主委员会委员缺额人数超过委员总数 %的，应当在 月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第二十条 （业主委员会委员的资格终止）
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
（二）
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十一条 （印章的使用管理）
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十二条 （业主大会档案资料管理）
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十三条 （业主委员会活动经费）
业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：
（1） ，费用 ；
（2） ，费用 ；
（3） ，费用 。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式：
（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳 元；
（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 %合计 元；
(三) 。
经费收支帐目由 　　　代为管理，经费收支帐目每 　月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四章 附则

第二十四条 （业主大会议事规则的生效）
本议事规则经 年 月 日业主大会会议讨论通过。
本议事规则的修订经业主大会会议讨论通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
物业管理区域附图：



























议事规则补充规定





业 主 临 时 公 约
（示范文本）

为维护 （以下简称“物业”） 全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约。
本《业主临时公约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一条 （业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条 （相邻关系）
各业主同意，遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 （物业的使用）
业主、使用人同意按照下列规定使用物业：
（一）按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
（二）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业管理企业指定的位置安装。
（六）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（七）使用电梯，遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域车辆停放有关规定。
第四条 （使用物业的禁止行为）
业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（一）
（二）
（三）
（四）
（五）
（六）
第五条 （物业的维修养护）
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业管理企业可在通知公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第六条 （维修资金的筹集和使用）
业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：
（一）按照规定交纳专项维修资金；
（二）专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；
（三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；
（四）业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。
第七条 （物业转让、出租的相关事项）
业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业管理企业。
第八条 （业主提交通讯联系方式的义务）
业主应当向建设单位、物业管理企业提供联系地址、通讯方式。
第九条 （利用物业设置设施获利的归属）
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
按照前款规定获取的收益，纳入专项维修资金。
第十条 （未按规定交付有关费用的责任）
业主未按规定交付物业服务费的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
第十一条 （业主违反物业使用禁止行为的处理）
业主违反本公约第四条规定的，物业管理企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取下列第 项措施予以制止：
（一）禁止施工人员进入物业管理区域；
（二）
（三）
第十二条 （连带责任）
物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带责任。
第十三条 （公约的制定）
本公约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。
第十四条 （公约的效力）
本公约自本物业管理区域内的首套物业销售之日( 　　年 月 日)起生效，至业主大会成立并通过《业主公约》后终止。

承 诺 书

本人（单位）已详细阅读并理解建设单位 制定的《业主临时公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
特签署本承诺书



购房人签章
年 月 日




业 主 公 约
（示范文本）

为维护 （以下简称“物业”） 全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约。
本《业主公约》对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。
第一条 （业主的权利与义务）
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条 （相邻关系）
遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 （物业的使用）
业主、使用人同意按照下列规定使用物业：
（一）按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
（二）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业管理企业指定的位置安装。
（六）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（七）使用电梯，遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域停车场使用规则和停车协议。
第四条 （使用物业的禁止行为）
各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） ；
第五条 （物业的维修养护）
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业管理企业提出书面申请，业主委员会和物业管理企业应在接到申请之日起 日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。
业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第六条 （维修资金的筹集和使用）
业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：
（一）业主应当按照规定和本公约约定交纳专项维修资金；
（二）专项维修资金的帐务由 代管；
（三）专项维修资金使用和管理按照政府有关规定执行；
（四）业主在转让或者抵押其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。
第七条 （维修资金不足时的筹集）
专项维修资金不足首次筹集资金佘额的30％时，按下列方式筹集：
（一） ；
（二） 。
第八条 （物业维修和更新的实施）
物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业管理企业直接组织实施，费用按规定列支。
(一)属规定的急修项目；
(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；
(三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；
(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；
(五)物业维修和更新费用在 　　　元以下；
（六）
物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会或者业主小组书面同意后，由物业管理企业组织实施，费用按规定列支。
（一）物业维修和更新费用在 元以上 元以下；
（二）
（三）
第九条 （物业转让、出租的相关事项）
业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业管理企业。
第十条 （业主提交通讯联系方式的义务）
业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第十一条 （利用物业设置设施获利的归属）
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，按下列第 种方式处理：
（一）纳入专项维修资金；
（二） ；
（三） 。
第十二条 （未按规定交付有关费用的责任）
业主未按规定交付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业管理企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第十三条 （业主违反物业使用禁止行为的处理）
业主违反本公约第四条规定的，物业管理企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取下列第 项措施予以制止：
（一）禁止施工人员进入物业管理区域；
（二） ；
（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。
第十四条　（连带责任）
物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带责任。
第十五条 （公约的修改）
本公约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的公约，经业主大会通过之日起生效。
第十六条 （生效日期）
本公约自 年 月 日起生效。


　　　　　　　　　　 业主大会盖章