广东省江门市人民政府办公室


印发江门市物业管理实施细则(试行)的通知



各市、区人民政府，市有关单位：

《江门市物业管理实施细则(试行)》业经市政府十三届八十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。


江门市人民政府办公室

二○一一年十一月十六日


江门市物业管理实施细则(试行)



第一章　总 　　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高城市物业管理水平，推动物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市，各市、区指本市所辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。

第三条　市住房和城乡建设主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理工作的管理、监督和本实施细则的组织实施。

各市、区住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监管、考核和矛盾调处及业主大会的指导、建立物业服务企业诚信管理档案等日常工作。

各街道办事处（乡镇人民政府）负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会（村民委员会）、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作；会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施；并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

公安行政主管部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。

价格行政主管部门负责确认物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

城市管理、环保、司法、工商、税务、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通信等有关部门和单位，按照各自职责协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第四条　居民委员会（村民委员会）、业主大会、业主委员会和物业服务企业及其行业协会应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

（一）居民委员会（村民委员会）应当积极做好所属区域物业管理小区的社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。

（二）业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作；协调处理业主、非业主使用人对物业服务的投诉。

（三）物业服务企业应当按照法律、法规、规章和物业服务合同的约定，为业主提供服务；应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动；积极配合公安、计生、环保、城市管理等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。

（四）物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，制定物业管理行业诚信自律管理公约，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展。

第五条　建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门、居民委员会（村民委员会）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条　各级政府应当扶持物业管理行业的发展，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条　各市、区住房和城乡建设主管部门负责指导、监督、管理物业管理区域的划定工作，对物业管理区域的划定实行登记备案。

（一）新建物业的，由建设单位在新建物业出售前申办备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示；

（二）已经实施物业管理的，由物业服务企业申办备案；

（三）已经建成并交付使用但未划定物业管理区域的建成居住区，需要实施物业管理和调整物业管理区域的，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并申办备案。

第八条　各市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案；认为划定的物业管理区域不符合有关规定的，应当书面通知重新划定。

第九条　物业管理区域具备下列条件之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面要求召开首次业主大会。

（一）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；

（二）物业管理区域全体业主户数20% 以上联名提出要求的。

一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会；当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面要求的30日内会同物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组。

对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同各市、区住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作，并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组，业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表以及居民委员会（村民委员会）代表7至15人（单数）组成。

（一）建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会（村民委员会）代表各1名。建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）代表应当委派代表参加业主大会筹备组；物业管理区域内的业主，不能作为建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的业主大会筹备组成员代表。

（二）业主代表可推选4至12人（偶数）。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）代表组织业主推荐产生。

（三）业主大会筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域的显著位置公告；业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；各市、区住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作；建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

第十二条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续；物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，也不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十四条　业主委员会一般由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，任期届满，不得继续履行职责。

（一）业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举；业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求；街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的居民委员会（村民委员会）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下组织进行换届选举。

（二）业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否接受其辞职请求；业主大会没有授权的，应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求，并在物业管理区域的显著位置公告。

(三) 业主委员会委员集体辞职，或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会；业主可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予协助。

第十五条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第十六条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和非业主使用人的建议意见。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

第十七条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第十八条　建设单位应当在取得商品房预售许可证前（现售房的应当在售房前）选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

（一）建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业服务。

（二）投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经市、区住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（三）分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

第十九条　建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

（一）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（二）前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

（三）前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项；原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处（乡镇人民政府）暂为保管。

第二十条　建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：

（一）建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料；

（二）建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询；

（三）建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。

第二十一条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录；发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改；建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

第二十二条　物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。

物业服务企业应当自前期物业交接后30日内报物业所在地市、区住房和城乡建设主管部门备案，并将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十三条　物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。

（一）已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交；没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

（二）未成立业主大会的，可以由居民委员会（村民委员会）与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十四条　没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

第二十五条　物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序；物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四章 物业管理服务

第二十六条　物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。

第二十七条　物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

第二十八条　订立物业服务合同，其内容由双方约定，一般包括下列条款：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

（六）住宅专项维修资金使用方面的约定；

（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定，并事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

第二十九条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作；

（五）车辆的停放管理；

（六）对物业使用中禁止性行为的管理措施；

（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（八）物业档案资料的保管；

（九）业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

第三十条　物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定:

（一）符合物业服务规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务；

（四）配合居民委员会（村民委员会）做好社区管理的相关工作。

第三十一条　业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地的市、区住房和城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第三十二条　物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知对方。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按规定办理移交手续。

物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。

第三十三条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。

第三十四条　物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

价格主管部门应当会同物业所在地住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

第三十五条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。

第三十六条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。

第三十七条　街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）应当及时调解业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。

第三十八条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第三十九条　物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第四十条　经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

第四十一条　业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查，维持正常的施工秩序，业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及（临时）管理规约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。

其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的，可以向物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

物业所在地住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第四十二条　物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十三条　建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和（临时）管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护；物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。

第五章 法律责任

第四十四条　违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

第四十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条　业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第四十七条　住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附　　则

第四十八条　本实施细则自2012年1月1日起试行，有效期为三年。



山东省威海市人民政府


威海市城市集中供热管理办法


（1998年11月1日威政发〔1998〕52号发布）

第一章 总则
第一条 为加强城市集中供热管理，保障供热、用热双方的合法权益，促进供热事业发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区内的集中供热管理。
第三条 市集中供热管理办公室主管本市城市规划区内集中供热工作，其主要职责是：
（一）贯彻执行有关城市集中供热的法律、法规和其它规定；
（二）会同有关部门编制市区热力规划和年度供热计划，并组织实施；
（三）会同有关部门制定市区集中供热设施的规划设计方案；
（四）参与监督管理集中供热设施的施工、安装和运行；
（五）负责集中供热企业资质的初步审查；
（六）监督、检查供热经营活动，依法查处违反城市供热管理办法的行为；
（七）受理用户投诉，对供热中出现的问题进行协调和处理。
建设、规划、劳动、环保、物价、技术监督等部门应按各自职责；协同搞好城市集中供热工作。

第二章 供热设施建设
第四条 集中供热设施建设必须按照《威海市城市热力规划》进行。严禁建设与热力规划不符的集中供热项目。
第五条 城市集中供热是城市基础设施建设的重要组成部分；必须多渠道筹集供热设施建设资金。其主要来源于；
（一）银行贷款；
（二）城市基础设施配套费；
（三）环境污染治理费；
（四）供热设施建设费；
（五）引进外资或中外合资；
（六）供热经营单位自有资金。
第六条 新建居民区、公用建筑和生产用热单位，应将集中供热设施纳入配套工程，同时设计，同时施工。同时验收。
第七条 单位和居民户申请用热，须向供热主管部门提出申请，经审查具备集中供热条件，由供热主管部门按统一规划组织设计、施工。
第八条 供热工程的设计、施工由具有相应技术资质的单位承担、供热设计参数应满足集中烘热的要求，散热器耐压应>=0.6MPa。
室内采暖设计图纸和室外供热工程设计图纸，经供热主管部门审查同意后，方可办理其它开工手续。
第九条 新建、改建、扩建锅炉房（含电锅炉、燃油锅炉。直燃机）、换热站，必须经集中供热主管部门同意；方可办理其它审批手续。
第十条 新建、改建、扩建锅炉房和换热站，应采用先进的技术设备和新材料。锅炉必须选用安全性能好、功率大、效率高、耗能低、经劳动部门批准制造的合格产品。除尘和降噪设备应符合国家环保标准。
使用锅炉的单位必须按国家劳动部《锅炉使用登记办法》办理登记手续，未取得锅炉使用登记证的不准投入运行。
第十一条 建筑工程竣工时，供热主管部门应参加验收，对配套建设的供热设施验收不合格的不准投入使用。
集中供热设施必须按国家有关技术规范进行调试。调试后由供热主管部门会同有关部门验收合格后方可运营。竣工资料应于工程竣工后30日内移交供热主管部门存档。
第十二条 用户申请用热应按规定交纳供热设施建设费。
供热设施建没费收费标准由市物价、财政部门会同供热主管部门制定。
供热设施建设费由市供热主管部门负责收取，专户储存，专款专用，按受审计部门和财政部门的监督。
第十三条 用户交纳的供热设施建设费形成的集中供热设施属于公有资产，竣工后由国资、审计和市供热主管部门进行资产评估，按公有资产管理。
供热经营单位应按规定提取设施折旧费，确保其资产的保值、增值。
第十四条 居民住宅采暖用热供热设施建设费按下列规定负担；
（一）居民户夫妻是双职工的，由双方所在单位各负担50％；
（二）居民户夫妻一方是职工，另一方无收入来源或在外地工作（含已离退休）的，由一方职工所在单位全部负担；
（三）居民户夫妻一方是职工，另一方是个体经营者或有其他收入来源的，由一方职工所在单位和居民户各负担50％；
（四）居民户为个体经营者或无工作单位的，由居民户自己负担。
第十五条 实行集中烘热的居民户搬迁时，其供热设施应完好移交给新居住户使用。新居住户应将原居住户已交纳的供热设施建设费按本办法第十四条规定，返还给原居住户的单位或原居住户。
第十六条 楼房内供热主管道属楼内居民公用设施。楼房安装供热没施时，居民户均应服从楼内整体规划和建设，不得阻止室内公用供热管道的安装。
第十六条 市区实行热电联产集中供热时，凡在热网敷设范围内，按《威海市城市热力规划》不予保留的锅炉房，均应拆除并入热网，并按下列规定向供热主管部门交纳供热设施建设费；
（一）单位自备的，由产权单位交纳；
（二）供热经营单位利用供热设施建设费建没的，由供热经营单位交纳；
（三）由投资单位建设，供热经营单位运营的，供热经营单位交纳设施折旧费，不足部分由投资建设单位交纳。
第十八条 集中供热属城市公用事业，在办理用地、拆迁、建设及水电增容等工程前期费用收费中，有关部门应按规定减免收费

第三章 供热设施管理
第十九条 室内供热设施经安装单位保修一个供暖期后，由用户负责管理，供热经营卑位负责维修，维修费用由用户负担。用户室内供热设施需要检修或改造时，其设施上的装璜应无偿拆除。
室外供热设施由供热经营单位负责管理、维修、更新改造。
第二十条 用户应保护好供热设施，禁止下列行为：
（一）私自在供暖设施上安装水嘴、淋浴器、换热器、排气阀等；
（二）私自改动管网、增挂暖气片；
（三）从供热设施中放水。
第二十一条 凡在供热设施附近施工可能影响供热设施正常运行的，应事先通知供热经营单位，并采取相应保护措施后，方可施工。
第二十二条 供热设施应严加保护，禁止下列行为；
（一）向热力管沟内排放雨水、污水、垃圾、工业废液及易燃、易爆的有机溶液等；
（二）私自挪动、改动热力计量仪表及其附件；
（三）私自开关热力管网阀门，损坏阀门铅封和锁链；
（四）在距离热力管道1米范围内，私自修建建筑物或构筑物，堆放物料，挖坑取土，植树埋杆等；
（五）车辆辗压检查井、阀门井；
（六）其他可能损坏供热设的行为。

第四章 供热经营营理
第二十三条 从事集中供热的单位，必须按规定办理登记注册手续，领取营业执照，取得集中供热资质后，方可从事经营。
第二十四条 供热经营单位必须遵守国家劳动部颁发的《锅炉房安全管理规则》，供热站操作人员按规定经职业培训取得合格证后，方可从事经营。
第二十五条 锅炉房和换热站必须配置检测和调节供回水温度、压力、流量等措施，实行检测与调节，保证良好的水力工况。
第二十六条 热站房（换热站）内的计量仪表由用热和供热单位共同管理，供热单位负责仪表的选型，用热单位负责购置和维护。
对计量仪表显示的数字有争议时，供需双方都不得调整，由技术监督部门进行调解、仲裁。
第二十七条 供热单位和生产用热单位应按计划供热和用热，并签订供热合问。
供热单位锅炉大修应提前3个月、小修应提前半个月通知用户。锅炉发生故障需临时停炉时，应采取措施尽量减少用户损失，并在24小时内报告集中供热主管部门及工业生产总调度机构。
用热单位超用热计划30％以上应提前5天、减少用热计划50%以上应提前3天通知供热单位。
第二十八条 集中供热主管部门应对计量仪表进行定期抽查，保证公正计费。
第二十九条 生活供热期为每年的11月下旬至次年的3月下旬，供热时间为120天。具体供热起止时间，由市集中供热主管部门根据气候变化情况确定。并向社会公布。每日供热时间为4：00~22：00时。
供热刚内，在用户房屋正常保温情况下，室温应不低于16℃。停水、停电、停蒸气时除外。
第三十条 供热经营单位应按照建设部《城市集中供热企业资质标准》的规定，每月对用户室温进行检测。检测户数不少于供热户数的3％；用户室温合化率不低于98％，检测结果按月上报供热主管部门。
第三十一条 每年供热期前，供热经营单位应与生活用热用户（以楼或单元为单位）签定供用热合同，并按合同规定供热和用热。合同应明确规定供热时间、室内温度、收费标准和违约责任等。
第三十二条 供热经营单位的经营活动，由供热主管部门监督和考核。

第五章 供热收费管理
第三十三条 集中供热收费实行统一标准。收费标准由市物价、财政部门会同市供热主管部门制定。
第三十四条 蒸汽热用户的热费卅按指定的流量仪表计算，年用蒸汽1万吨以上的，按旬收取；其它用户按月收取。对逾期不交纳供热费的，按日加收应交费额1%。的滞纳金；对逾期一个月仍不交纳供热费的；经集中供热主管部门批准，可停止
供热。
第三十五条 生活供热实行先收费后供热。用户应在每年的10月1日至11月20日前，将供热费一次性交给供热经营单位。未交纳供热费的用户不予供热。
第三十六条 居民注宅的供热费按下列规定计算：
（－）安装散热器的房问按使用面积100％计算；
（二）未安装散热器的房间（包括厨房、餐厅、卫生间等）按使用面积的50％计算；
公用建筑的供热费按建筑面积计算。
第三十七条 居民用户负担供热费的30%，其余70%按本办法第十四条规定负担。
第三十八条 居民住宅空闲期间的供热费由建设单位或有房屋使用权的用户负担。
第三十九条 供热期内因供热经营单位责任未供热的，供热经营单位应向用户退还未供热时间的供热费。

第六章 奖励与处罚
第四十条 对在城市集中供热工作中做出显著成绩以及检举、揭发、制止破坏供热设施的单位和个人，由供热主管部门给予表彰或奖励。
第四十一条 对违反本办法的供热经营单位，按下列规定处理：
（一）未按规定取得供热资质，擅自从事供热经营活动的，由有关部门责令其按规定办理供热资质。经审查达不到供热资质标准的，由供热主管部门责令其将供热设施移交给有相应资质的单位经营。
（二）供热设施不按期检修维护造成事故和损失的，由供热主管部门责令其限期整改。逾期不整改的，由有关部门取消其供热资质。
（三》因供热经营单位责任达不到用户室温合格率的，由供热主管部门和物价部门视情节轻重降低其供热费收费标准。情节严重的，由有关部门取消其供热资质。
第四十二条 对违反本办法的用户，按下列规定处理：
（一）违反本办法第二十条规定的，由供热经营单位责令其拆除并恢复原状；造成损失的，责令其赔偿损失；情节严重的停止供热。
（二）违反本办法第三十五条规定，不按期交纳供热费的，停止供热。用户申请恢复供热的．按应交赞时间每超过1天，加收应交供热费1％。的滞纳金。
第四十三条 违反本办法第二十二条规定的，由供热经营单位或供热主管部门责令其停止违章行为，恢复原状，并按有关规定予以处罚。造成损失的由责任者负责赔偿。
第四十四条 用户不按本办法规定用热，给供热单位造成经济损失的，由集中供热管理部门责令赔偿。
第四十五条 供热经营单位因操作失误，停止供热或降低压力、温度，给用户造成经济损失的，由集中供热管理部门责令赔偿。
第四十六条 破坏供热设施或妨碍、阻挠集中供热管理人员执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第四十七条 集中供热管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视情节轻重由其所在单位或上级主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第七章 附则
第四十八条 单位自备锅炉供热和利用工业余热供热的单位，应按供热主管部门的规定提供有关统计资料。
第四十九条 本办法执行中的具体问题，由威海市集中供热管理办公室负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。 1996年 12月 12日威海市人民政府发布的《威海市城市集中供热管理办法》和1993年7月 6日威海市人民政府发布的《威海市市区工业集中供热管理暂行办法》同时废止。