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广州市查处冒充和假冒他人专利行为实施办法

时间:2024-07-22 10:40:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9497
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广州市查处冒充和假冒他人专利行为实施办法

广东省广州市人民政府


广州市人民政府令

政府令〔2002〕6号

  《广州市人民政府关于修改〈广州市查处冒充专利行为实施办法〉的决定》已经第11届96次市政府常务会议讨论通过,现予以公布,自公布之日起施行。

市长  林树森  
二○○二年五月二十八日


广州市人民政府关于修改《广州市查处冒充专利行为实施办法》的决定

  广州市人民政府决定对《广州市查处冒充专利行为实施办法》作如下修改:

  一、将标题改为:“广州市查处冒充和假冒他人专利行为实施办法。”

  二、第一条修改为:“为有效地查处冒充专利行为和假冒他人专利行为,保护诚实经营活动和公众的合法权益不受侵犯,维护社会主义市场经济秩序,根据《中华人民共和国专利法》及其实施细则和有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。”

  三、第二条修改为:“本办法所称冒充专利行为是指单位或者个人为生产经营目的,将非专利产品冒充专利产品或者将非专利方法冒充专利方法的行为,包括下列各项:

  (一)制造或者销售标有专利标记的非专利产品;

  (二)专利权被宣告无效后,继续在制造或者销售的产品上标注专利标记;

  (三)在广告或者其他宣传材料中将非专利技术称为专利技术;

  (四)在合同中将非专利技术称为专利技术;

  (五)伪造或者变造专利证书、专利文件或者专利申请文件。”

  四、增加一条作为第三条:“本办法所称假冒他人专利行为包括下列各项:

  (一)未经许可,在其制造或者销售的产品、产品的包装上标注他人的专利号;

  (二)未经许可,在广告或者其他宣传材料中使用他人的专利号,使人将所涉及的技术误认为是他人的专利技术;

  (三)未经许可,在合同中使用他人的专利号,使人将合同涉及的技术误认为是他人的专利技术;

  (四)伪造或者变造他人的专利证书、专利文件或者专利申请文件。”

  五、原第三条改为第四条,修改为:“凡在广州市行政区域内查处冒充专利行为和假冒他人专利行为适用本办法。”

  六、原第四条改为第五条,修改为:“市管理专利工作的部门是查处冒充专利行为和假冒他人专利行为的主管机关,依照本办法负责对本市行政区域内的冒充专利行为和假冒他人专利行为进行查处。

  科技、工商、税务、技术监督、公安、海关等有关部门,依照各自职责协助管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为。

  市管理专利工作的部门可以委托市知识产权稽查队、区和县级市管理专利工作的部门查处冒充专利和假冒他人专利行为。”

  七、原第五条改为第六条,修改为:“任何单位或个人有权向市管理专利工作的部门举报冒充专利行为和假冒他人专利行为,市管理专利工作的部门应当按有关规定对举报有功人员给予奖励,并对举报人身份予以保密。”

  八、原第六条改为第七条,修改为:“市管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为时,应当以事实为依据,以法律为准绳,在查明事实、分清责任的基础上及时处理。”

  九、原第七条改为第八条,修改为:“市管理专利工作的部门接受举报或者检查发现冒充专利行为或者假冒他人专利行为的,应当在7日内立案,并指定2名以上专利执法人员负责查处。

  十、原第八条改为第九条,修改为:“承办案件的工作人员有下列情况之一的,应当自行回避,当事人也有权申请其回避:

  (一)是本案当事人或者当事人近亲属的;

  (二)与本案有利害关系的;

  (三)与本案当事人有其他关系,可能影响公正查处的。

  承办案件的工作人员是否回避,由市管理专利工作的部门决定。”

  十一、原第九条改为第十条,修改为:“市管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为时,行使以下职权:

  (一)询问当事人和证人;

  (二)检查、封存或者暂扣与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的物品;

  (三)调查与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的活动;

  (四)查阅、复印或者封存、收缴与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的合同、标记、帐册等资料。

  市管理专利工作的部门在行使上述职权时,有关单位或者个人应当予以协助,不得拒绝。”

  十二、原第十条改为第十一条。

  十三、原第十一条改为第十二条,修改为:“市管理专利工作的部门在调查核实证据材料时,需查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证的,有关单位或者个人应当如实地提供材料,需要时应当出具证明。”

  十四、原第十二条改为第十三条,修改为:“经调查,冒充专利行为或者假冒他人专利行为事实清楚、证据确凿的,市管理专利工作的部门应当在6个月内作出处罚决定。

  冒充专利行为或者假冒他人专利行为不成立的,市管理专利工作的部门应当在6个月内终结原案,并告知当事人。”

  十五、原第十三条改为第十四条,修改为:“市管理专利工作的部门在作出处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。

  当事人有权进行陈述和申辩。市管理专利工作的部门应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核。

  市管理专利工作的部门不得因当事人的申辩而加重处罚。”

  十六、原第十四条改为第十五条,修改为:“市管理专利工作的部门对实施冒充专利行为或者假冒他人专利行为的单位或者个人作出处罚的,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:

  (一)当事人的姓名或者名称、地址,法定代表人或者主要负责人、委托代理人的姓名、职务;

  (二)认定冒充专利行为或者假冒他人专利行为的事实和证据;

  (三)处罚决定;

  (四)不服处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;

  (五)作出决定的日期。

  行政处罚决定书应当盖有市管理专利工作的部门的印章,送达即生效。”

  十七、原第十五条改为第十六条,修改为:“市管理专利工作的部门可以应举报人的要求将查处冒充专利行为或者假冒他人专利行为的结果告知举报人。”

  十八、原第十六条改为第十七条,修改为:“对实施冒充专利行为的单位或者个人,由市管理专利工作的部门责令其停止冒充行为,公开更正,消除影响,销毁冒充专利的标记,并视其情节轻重处以以下罚款:

  (一)情节较轻的,处以5000元以下的罚款;

  (二)情节较重的,处以5000元以上至20000元以下的罚款;

  (三)情节严重、影响恶劣的,处以20000元以上至50000元以下的罚款。”

  十九、增加一条作为第十八条:“对实施假冒他人专利行为的单位或者个人,由市管理专利工作的部门没收违法所得和责令其停止假冒行为,公开更正,消除影响,销毁假冒他人专利的标记,并视其情节轻重处以以下罚款:

  (一)情节较轻的,并处违法所得的1倍以下的罚款,没有违法所得的,处以5000元以下的罚款;

  (二)情节较重的,并处违法所得的1至2倍的罚款,没有违法所得的,处以5000元以上至20000元以下的罚款;

  (三)情节严重、影响恶劣的,并处违法所得的2至3倍的罚款,没有违法所得的,处以20000元以上至50000元以下的罚款。”

  二十、增加一条作为第十九条:“单位或者个人被处以30000元以上罚款的,有权要求举行听证。”

  二十一、原第十七条改为第二十条。

  二十二、原第十八条改为第二十一条。

  二十三、原第十九条改为第二十二条,修改为:“被处罚单位或者个人对市管理专利工作的部门作出的行政处罚决定不服的,可以在收到处罚决定书之日起60日内,向市人民政府申请行政复议,或者3个月内向人民法院提起行政诉讼。”

  二十四、原第二十条改为第二十三条。

  二十五、原第二十一条改为第二十四条。

  二十六、原第二十四条改为第二十五条。

  本决定自公布之日起施行。

  《广州市查处冒充专利行为实施办法》根据本决定作相应的修正,重新公布。



广州市查处冒充和假冒他人专利行为实施办法

  第一章 总 则

  第一条 为有效地查处冒充专利行为和假冒他人专利行为,保护诚实经营活动和公众的合法权益不受侵犯,维护社会主义市场经济秩序,根据《中华人民共和国专利法》及其实施细则和有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称冒充专利行为是指单位或者个人为生产经营目的,将非专利产品冒充专利产品或者将非专利方法冒充专利方法的行为,包括下列各项:

  (一)制造或者销售标有专利标记的非专利产品;

  (二)专利权被宣告无效后,继续在制造或者销售的产品上标注专利标记;

  (三)在广告或者其他宣传材料中将非专利技术称为专利技术;

  (四)在合同中将非专利技术称为专利技术;

  (五)伪造或者变造专利证书、专利文件或者专利申请文件。

  第三条 本办法所称假冒他人专利行为包括下列各项:

  (一)未经许可,在其制造或者销售的产品、产品的包装上标注他人的专利号;

  (二)未经许可,在广告或者其他宣传材料中使用他人的专利号,使人将所涉及的技术误认为是他人的专利技术;

  (三)未经许可,在合同中使用他人的专利号,使人将合同涉及的技术误认为是他人的专利技术;

  (四)伪造或者变造他人的专利证书、专利文件或者专利申请文件。

  第四条 凡在广州市行政区域内查处冒充专利行为和假冒他人专利行为适用本办法。

  第五条 市管理专利工作的部门是查处冒充专利行为和假冒他人专利行为的主管机关,依照本办法负责对本市行政区域内的冒充专利行为和假冒他人专利行为进行查处。

  科技、工商、税务、技术监督、公安、海关等有关部门,依照各自职责协助管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为。

  市管理专利工作的部门可以委托市知识产权稽查队、区和县级市管理专利工作的部门查处冒充专利和假冒他人专利行为。

  第六条 任何单位或个人有权向市管理专利工作的部门举报冒充专利行为和假冒他人专利行为,市管理专利工作的部门应当按有关规定对举报有功人员给予奖励,并对举报人身份予以保密。

  第七条 市管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为时,应当以事实为依据,以法律为准绳,在查明事实、分清责任的基础上及时处理。



第二章 立案和查处

  第八条 市管理专利工作的部门接受举报或者检查发现冒充专利行为或者假冒他人专利行为的,应当在7日内立案,并指定2名以上专利执法人员负责查处。

  第九条 承办案件的工作人员有下列情况之一的,应当自行回避,当事人也有权申请其回避:

  (一)是本案当事人或者当事人近亲属的;

  (二)与本案有利害关系的;

  (三)与本案当事人有其他关系,可能影响公正查处的。

  承办案件的工作人员是否回避,由市管理专利工作的部门决定。

  第十条 市管理专利工作的部门查处冒充专利行为和假冒他人专利行为时,行使以下职权:

  (一)询问当事人和证人;

  (二)检查、封存或者暂扣与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的物品;

  (三)调查与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的活动;

  (四)查阅、复印或者封存、收缴与冒充专利行为或者假冒他人专利行为有关的合同、标记、帐册等资料。

  市管理专利工作的部门在行使上述职权时,有关单位或者个人应当予以协助,不得拒绝。

  第十一条 承办案件的工作人员在询问当事人或者证人时,应当进行笔录,并交当事人或者证人核对。如有差错、遗漏,允许当事人或者证人更正或者补充。经核对无误后,由当事人或者证人逐页在笔录上签名或者盖章。

  当事人或者证人拒绝签名或盖章的应当在笔录上注明。

  第十二条 市管理专利工作的部门在调查核实证据材料时,需查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证的,有关单位或者个人应当如实地提供材料,需要时应当出具证明。

  第十三条 经调查,冒充专利行为或者假冒他人专利行为事实清楚、证据确凿的,市管理专利工作的部门应当在6个月内作出处罚决定。

  冒充专利行为或者假冒他人专利行为不成立的,市管理专利工作的部门应当在6个月内终结原案,并告知当事人。

  第十四条 市管理专利工作的部门在作出处罚决定之前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据,并告知当事人依法享有的权利。

  当事人有权进行陈述和申辩。市管理专利工作的部门应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行复核。

  市管理专利工作的部门不得因当事人的申辩而加重处罚。

  第十五条 市管理专利工作的部门对实施冒充专利行为或者假冒他人专利行为的单位或者个人作出处罚的,应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项:

  (一)当事人的姓名或者名称、地址,法定代表人或者主要负责人、委托代理人的姓名、职务;

  (二)认定冒充专利行为或者假冒他人专利行为的事实和证据;

  (三)处罚决定;

  (四)不服处罚决定,申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;

  (五)作出决定的日期。

  行政处罚决定书应当盖有市管理专利工作的部门的印章,送达即生效。

  第十六条 市管理专利工作的部门可以应举报人的要求将查处冒充专利行为或者假冒他人专利行为的结果告知举报人。



第三章 法律责任

  第十七条 对实施冒充专利行为的单位或者个人,由市管理专利工作的部门责令其停止冒充行为,公开更正,消除影响,销毁冒充专利的标记,并视其情节轻重处以以下罚款:
  (一)情节较轻的,处以5000元以下的罚款;

  (二)情节较重的,处以5000元以上至20000元以下的罚款;

  (三)情节严重、影响恶劣的,处以20000元以上至50000元以下的罚款。

  第十八条 对实施假冒他人专利行为的单位或者个人,由市管理专利工作的部门没收违法所得和责令其停止假冒行为,公开更正,消除影响,销毁假冒他人专利的标记,并视其情节轻重处以以下罚款:

  (一)情节较轻的,并处违法所得的1倍以下的罚款,没有违法所得的,处以5000元以下的罚款;

  (二)情节较重的,并处违法所得的1至2倍的罚款,没有违法所得的,处以5000元以上至20000元以下的罚款;

  (三)情节严重、影响恶劣的,并处违法所得的2至3倍的罚款,没有违法所得的,处以20000元以上至50000元以下的罚款。

  第十九条 单位或者个人被处以30000元以上罚款的,有权要求举行听证。

  第二十条 违反本办法第十条的规定,有关单位或者个人拒不提供或隐瞒、转移、毁灭与案件有关的合同、标记、帐册等资料的,或者擅自启封、转移被封存物品的,由市管理专利工作的部门对其处以1000元以上至50000元以下的罚款。

  拒绝、阻碍市管理专利工作的部门执法人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第二十一条 封存或者收缴的冒充专利标记和假冒他人专利标记应予销毁,所需费用由冒充专利或者假冒他人专利行为的单位或者个人承担。

  冒充专利标记或者假冒他人专利标记与产品难以分离的,连同其产品一并予以销毁。

  第二十二条 被处罚单位或者个人对市管理专利工作的部门作出的行政处罚决定不服的,可以在收到处罚决定书之日起60日内,向市人民政府申请行政复议,或者3个月内向人民法院提起行政诉讼。

  第二十三条 复议或诉讼期间,不停止处罚决定的执行,法律另有规定的除外。

  第二十四条 被处罚的单位或者个人逾期不执行处罚决定的,市管理专利工作的部门可以向人民法院申请强制执行。

  第二十五条 专利执法人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位视其情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。



第四章 附 则

  第二十六条 本办法自1998年12月1日起施行。


漫谈文化与检察文化

陕西省岐山县人民检察院 白文渊 (722400)


德国社会学家赫斯科维茨出版的《文化人类学》中认为,文化是一切人工创造的环境,也就是说,除了自然原生态之外,所有由人添加上去的东西都可称之为文化。雄伟的建筑、美妙的音乐、深奥的哲学是文化;健全的社会法制、完善的社会保障、规范的社会秩序亦属于文化的范畴。所以说:文化是人类创造的,经过历史检验沉淀下来的一切物质和精神财富的总和。联合国教科文组织就将文化分为物质文化和非物质文化,并将世界许多著名的文化遗产列入物质文化和非物质文化米名录予以重点保护。
党的十六大在全面规划小康社会宏伟蓝图的同时,突出强调了社会主义文化建设的重要性,明确了构建先进文化是社会发展的必然要求,将文化建设作为全面建设小康社会的重要指标,这是一项重大的战略决策。纵观当今世界,竞争日益激烈,但归根结底是文化的竞争。美国著名的兰德咨询公司在一份报告中指出,未来美国征服世界的武器将不再是航空母舰、隐形飞机,而是具有自由、多元等特质的美国文化;我国近年来在世界各地开办了多所孔子学院,向许多国家派出了汉语教师,传播中国的灿烂文化,促进彼此的沟通和交流,这些举措极大的提高了中国的影响力。
对于企业而言,文化可以彰显企业理念,文化可以提升品牌形象。张瑞敏,海尔集团的首席执行官,正是靠二十多年来培育的企业文化并让它植根与每一名员工的心中,才使的海尔成为了一个年销售额超千亿的国际化白色家电王国;近年来在互联网行业表现优异的网络公司——百度搜索,正是将中国传统文化与西方文化的巧妙融合,才创造了纳斯达克股市的奇迹和神话;对于个人而言,文化可以充实人的内心世界,文化可以塑造人的思想和灵魂。正是对马克思主理论的坚定信仰,夏明翰发出了:“杀了夏明翰,还有后来人”的刑场誓言;正是对党的民族政策的深刻理解,孔繁森用生命诠释着他对藏族同胞的无限忠诚;正是对胜利的永不放弃和顽强拼搏,雅典奥运会上的中国女排在0:2落后的不利局面下实现惊天逆转,战胜俄罗斯女排,登上了冠军的领奖台。这一件件鲜活的事例,无不折射出文化的巨大能量和独特魅力。
文化具有开放型和包容性,同时,它又具有继承性和融合性。一个没有文化的民族是没有根基的民族,一项没有文化的事业是没有根基的事业。一切符合时代潮流,体现民族精神的思想、理念、制度和方法都可以丰富和发展先进文化,检察文化亦是如此。它的主体是全体检察人员,它是在检察实践中逐步形成和发展起来具有检察工作特色的物质文化和精神文化的总和。在具体实践中而言,我以为应从以下四个层次着手:一是培育高素质的检察队伍。用先进文化去教育人,激励人,规范人,塑造人,使检察人员的思想觉悟不断提高,人性不断完善,文化底蕴不断深厚,文明程度不断增强,检察队伍素质有一个大的飞跃,逐步适应建设小康社会的需要和知识经济时代开展检察工作的需要。二是树立检察机关的良好形象。良好的形象不能靠高压、强制和惩罚,而要靠先进文化的渗透所产生的自律意识而形成。通过先进文化的教育和培养,进一步规范检察人员的行为,包括言谈举止、工作作风、待人接物、执法办案作风等等,提高自律意识,自觉抵制权大于法、以言代法等现象,汲取和借鉴世界先进法律文化,丰富文化内涵。机关内外环境整洁美观、品位高雅、畅心益智;工作作风高效廉洁、团结奋进、令行禁止,无粗暴作风和霸道习气,在社会各界中树立良好的检察形象。三是健全规范的管理制度。检察机关的制度建设要在先进文化的滋养下,自觉摒弃与先进文化不相适应的封建等级特权制度,维护法律的统一和尊严。四是丰富和繁荣检察文化建设。在检察机关建设先进的政治文化、物质文化、制度文化和精神文化,形成共同的理想信念和价值观念,形成强大的凝聚力和向心力,使之成为进一步促进检察机关发展的精神力量。

        试论不动产物权变动的原因与结果的区分
              --从商品房买卖的视角看

  《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这一规定确立了一个重要的区分原则,这个区分原则就是说要区分登记的效力和合同的效力。没有办理登记,只能导致物权不能有效地设立和移转,但是不应当影响合同的效力。我们把这种区分看成是原因与结果的区分——签订合同是原因,产生物权变动是结果。这一规定从根本上改变了过去司法实践中把登记的效力与合同的效力混为一潭的局面,现就《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关法律问题谈点个人看法。

  一、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由债权与物权的性质决定的。以商品房买卖为例。卖房者订立商品房买卖合同的目的是取得价款,而买房者的目的即在于取得商品房的所有权。这样一来商品房买卖合同即成为房屋所有权移转的原因,所有权移转即为这一原因的结果。由于在商品房买卖合同中,两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同产生的法律关系是债权债务关系,只要买卖双方在订立合同时达成合意,即产生债权法上的约束力。但由于物权和债权不同,物权是支配权、绝对权、对世权,其变动必须经公示(动产交付、不动产登记),才能发生对世的效果,以保障交易的安全。可见,当债权和物权在同一合同中并存时,合同作为原因其效力不以物权变动结果的公示(动产交付、不动产登记)为要件。

  现实中,以债权关系变动作为原因的不动产物权变动,除商品房买卖之外还大量存在。比如,当事人为设立抵押权而订立的抵押合同。订立抵押合同的目的是为了设立抵押权,因此,订立抵押合同便成为设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效,并不取决于抵押物是否登记这一结果,而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。

  二、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说,我国现行法律关于物权变动采用债权形式主义模式。[1] 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能移转。”由此可见,我国的物权变动采取债权形式主义的模式。

  债权形式主义是指物权因法律行为发生变动时,当事人之间除形成债权债务关系外,尚需履行登记或者交付的法定方式。一方面,要达到移转物权的目的,首先当事人双方必须达成移转物权的合意,而这种合意只是一种债权合同,而不是所谓的物权合同,因为要达到物权移转的目的,必须完成交付或登记的公示方法,否则光有移转物权的合意也不能实现移转物权的目的。另一方面,必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。[2]关于我国物权变动采用债权形式主义模式的相关法律规定有:《民法通则》第七十二条规定,按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外,《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条、第二十三条,《城市房地产管理法》、《城市私有房管理条例》等都明确了债权形式主义的物权变动模式。依债权形式主义模式,债权合同的效力不以登记为要件,只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件,合同便为有效。

  三、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,完全符合合同效力的理论。判断合同是否有效应当依从《民法通则》第五十五条的规定,即不动产变动合同只要具备以下三个条件:(1)行为人具有相应的行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益便为有效合同。因此,合同是否有效,从签订之日便已确定,至于合同是否履行涉及的是当事人是否违约的问题,而与合同是否有效没有法律上的关联。《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件,而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此,通过是否办理房屋所有权变更登记来决定房屋买卖合同效力的观点,不符合人们的认识规律。如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话,那么合同的效力就被出让方掌控。比如,当房地产价格猛涨时,出让方为了获取不当利益,为了不履行合同,就不去办理房地产过户登记,结果就使合同无效了。相反,当房地产贬值时,出让方为了履行合同,就去办理房地产过户登记,结果就使合同有效了。可见,如果不将不动产变动的原因与结果进行区分,便会出现由一方当事人决定合同效力的情况,这不利于交易市场的稳定和安全。

  四、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,也是诚实信用原则的要求。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作民法特别是债法的“帝王规则”,对于规范民事活动、维护交易秩序,都具有及其重要的作用。比如,按照《担保法》的规定,当事人订立了抵押合同之后,如果没有办理抵押登记的,不仅抵押权不能设立,抵押合同也是无效的。这一规定显然存在很大的问题,如果没有办抵押登记导致抵押合同无效,那银行拿了这个抵押合同就没有办法再去找抵押人要求他继续履行合同、办理抵押登记,或者承担违约责任,这对于银行是非常不利的,而且也会使那些不诚实守信的抵押人或者债务人钻了法律的空子。

  参考文献

  [1]王利明:《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》,载《判解研究》2001年第4辑,人民法院出版社2002年版。

  [2]同上。

来源: 中国法院网泰和频道