房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。

具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；

2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
国务院办公厅


国务院办公厅转发卫生部关于做好提高出生人口素质工作意见的通知
国务院办公厅




各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
卫生部《关于做好提高出生人口素质工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


（卫生部 一九九九年一月二十日）


提高人口素质，是与控制人口数量同样重要的一项工作，是实行计划生育基本国策所要达到的重要目标，也是实现我国跨世纪宏伟蓝图的基本保障。提高人口素质，要从提高出生人口素质做起。今天的儿童是21世纪国家建设的主要力量，他们出生时的健康水平，关系到中华民族的兴
旺发达。为保护和增进新生儿童健康，提高出生人口素质，提出如下意见。
一、提高出生人口素质面临的状况
建国以来，特别是改革开放以来，在党和政府的正确领导下，经过全社会的共同努力，我国提高出生人口素质工作取得了显著成就。目前，全国已有各级妇幼保健机构和县级计划生育服务机构5000多所，1．5万所县级以上医院设有妇产科和儿科，妇幼卫生和计划生育服务网络遍
布城乡。有关部门和社会团体积极参与，通过广泛深入的宣传教育，广大干部、群众对提高出生人口素质的认识逐步增强。通过加强科学研究，完善有关法律、法规和制度，提高出生人口素质的技术水平不断上升，母婴保健工作逐步纳入法制化管理轨道。通过开展婚前保健、孕产期保健和
新生儿保健，实行全民食用合格碘盐和为特需人群合理补碘等防治地方病措施，大力治理环境污染，使先天畸形和智残发生率有较大幅度下降。婴儿死亡率由建国前的200‰下降到1995年的31．4‰，达到发展中国家的先进水平。实践证明，提高出生人口素质的工作，对提高中华
民族的人口素质，促进家庭幸福和社会进步，发挥了重要作用。
同时也要看到，我国出生人口素质仍然面临着不少问题和新的挑战。据有关研究测算，我国每年约有20万～30万肉眼可见先天畸形患儿出生，加上出生后数月和数年才显现出来的缺陷，先天残疾儿童总数高达80万～120万人，约占每年出生人口总数的4％～6％。造成这种情
况的原因是多方面的：我国自然环境缺碘，在严重缺碘地区，碘营养不良儿童智商明显低于正常值；在高氟地区，氟斑牙、氟骨症严重影响儿童生长发育；因环境污染导致相当数量的儿童智力不同程度地受到铅及一些有害物质的危害；职业性危害、风疹病毒等感染对孕产妇和胎、婴儿健康
的不良影响，尚未得到根本控制；吸毒、性病、艾滋病的危害呈上升的趋势；一些接生人员技术水平不高，新生儿窒息和产伤仍是造成新生儿出现脑瘫、癫痫和智力低下等的重要原因；在贫困地区和一些少数民族地区，直系血亲或者三代以内旁系血亲婚配现象依然存在，遗传病发生率较高
。特别需要指出的是，一些地方对提高出生人口素质工作还没有引起足够重视，有关法律政策尚未认真贯彻落实，有关部门还没有形成合力，经费投入不足，影响了出生人口素质的提高。上述问题应该引起各方面的高度重视，有针对性地采取各种措施，进一步做好提高出生人口素质的工作
。
二、目标和原则
提高出生人口素质工作的主要目标：
根据我国国民经济和社会发展规划的战略部署，认真实施《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国母婴保健法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国残疾人保障法》、《食盐加碘消除碘缺乏危害管理条例》、《女职工劳动保护规定
》等有关法律法规，力争使高发致残、致畸的出生缺陷发生率有较大幅度下降，努力消除因围产因素、孕期及哺乳期妇女缺碘所导致的儿童智力损害，提高出生婴儿的体质和智能。
提高出生人口素质工作应遵循的原则：
提高出生人口素质工作应以邓小平理论为指导，遵循以下基本原则：一是正确处理经济发展与人口的关系，在控制人口数量的同时，把提高人口素质工作摆到重要位置。在各级人民政府领导下，各级卫生、计划生育及其他有关部门和社会团体要齐抓共管，实行综合治理。二是从我国国
情出发，因地制宜、分类指导，以广大农村为重点，扶持边远贫困地区和少数民族地区提高出生人口素质。三是以可以预防的严重与高发的先天性疾病为重点，采取科学的预防对策和措施。四是依靠科技进步，加强遗传、生殖保健领域的科学研究和应用，开发、引进适宜技术和新技术。
三、具体要求和措施
（一）加强科学知识的宣传教育，使广大干部群众重视提高出生人口素质工作。
动员社会各方面力量，充分利用广播、影视、报刊、文艺等传播媒介，大力宣传党和国家的有关政策和法律法规，普及有关科学知识，增强广大干部和群众对提高出生人口素质重要意义的认识和自我保健能力。特别要结合“九亿农民健康教育行动”加强对农村育龄妇女的宣传教育。各
有关部门要组织力量广泛开展宣传和咨询活动。要依托社区积极开展提高出生人口素质的宣传和服务，使其深入家庭、深入群众。通过新婚学校、孕妇学校、人口学校等多种形式，开展面对面的教育。广泛宣传婚前医学检查、孕产期保健和新生儿保健的科普知识，加强心理健康教育，制止
不科学的宣传和商业性广告。
（二）认真开展婚前医学检查、产前诊断、遗传咨询和新生儿疾病筛查工作。
规范婚前医学检查、产前诊断、遗传咨询和新生儿疾病筛查工作的内容和标准。开展婚前医学检查、遗传病诊断、产前诊断和新生儿疾病筛查的机构，必须符合国务院卫生行政部门规定的条件和技术标准，并由卫生行政部门依法许可，检查项目收费标准要严格执行有关规定，主管部门
要定期进行监督和管理。加强对医务人员的培训，提高其专业技术水平和工作质量。严格执行有关法律法规，特别是《中华人民共和国婚姻法》有关禁止直系血亲和三代以内旁系血亲结婚等规定，对不符合规定者，民政部门不予登记。要逐步扩大婚前医学检查的覆盖面。
（三）加强孕产期保健，大力提倡住院分娩。狠抓产科质量，减少产伤和新生儿窒息发生。
认真贯彻落实《女职工劳动保护规定》，改善女职工劳动条件，加强对孕期女工的合理照顾和保护，严禁育龄妇女从事有毒有害等作业。
提高孕产妇系统管理率和住院分娩率。积极动员具有高危因素的产妇到医疗保健机构定期检查、住院分娩。
加强产科质量管理，特别要加强乡镇卫生院产科建设。建立逐级转诊制度。城市二、三级医院、妇幼保健院要认真落实对口支援，组织医务人员下乡服务，帮助乡镇卫生院培训人才，加强产科和儿科的管理，做好高危孕产妇、新生儿的转诊与急救工作。
（四）积极预防影响出生人口素质的疾病。
落实除高碘地区外全民食用合格碘盐的措施。强化碘盐出厂检测制度，加强对食盐市场流通领域的管理，严禁不合格碘盐的销售，严厉打击生产销售伪劣碘盐及补碘药物的非法行为。缺碘地区要严格执行《口服碘油丸要则》，在医生指导下，为特需人群服用碘油丸。严禁利用补碘牟取
私利，损害人民群众健康，情节严重的要依法追究刑事责任。各级医疗保健机构要逐步将孕产妇、新生儿碘营养水平和血铅化验列为孕产期常规临床检验项目。加大高氟、高砷地区改水、改灶力度，改善饮用水质量。在全国推广车用汽油无铅化，全面治理汽车尾气污染，严格控制污染物的
排放，努力减少铅等有毒有害物质导致的儿童智力损伤；加强工业污染防治和城市环境综合整治，使居民生活环境逐步达到国家环境质量标准和卫生标准。继续加强儿童计划免疫工作，普及乙肝疫苗的接种。
（五）依靠科技与教育，提高母婴保健科技水平。
有关科研院所、大专院校要加强与提高出生人口素质相关的基础研究和应用研究。要针对提高出生人口素质工作中存在的亟待解决的重大问题，组织全国有关的科研机构、科研人员集中力量，协同攻关。要切实加强有关的重点学科和重点实验室的建设。当前要重点开展防止围产期缺血
缺氧性脑损伤、降低新生儿窒息致残率、孕期疾病和用药对胎儿生长发育影响、环境和营养因素对胎儿及儿童生长发育影响及简便易行的尿碘、血铅检测方法等科学研究工作。
要重视科技成果的推广及应用，积极推广一些简便易行、效果较好的适宜技术，使人民群众真正受益。
要加强与提高出生人口素质相关的高、中等医学专业教育和在职教育，加强岗位培训，提高专业队伍的整体素质，要将这方面符合条件的学术、技术带头人纳入全国“百千万人才工程”。进一步加强国际技术合作与交流，积极引进、吸收国外遗传、生殖领域的先进技术和管理经验。
要培养一支合格的、稳定的监测队伍，建立切实可行的监测评估制度与常规报告制度，及时分析存在的问题，提出合理的对策与建议。
（六）增加投入，提高资金利用效益。
各级人民政府和有关部门应根据需要和可能增加对提高出生人口素质工作的投入，并随着经济发展逐步加大投入。采取多种形式，多渠道筹集资金，提倡和鼓励企事业单位、社会团体和个人捐资，支持提高出生人口素质工作。积极争取国际合作与援助。要切实加强对资金的管理，提高
资金利用效益。
四、进一步加强领导
各级人民政府要把提高出生人口素质工作作为一件大事来抓。提高出生人口素质是各级人民政府义不容辞的责任。只有出生的孩子都是比较健康、聪明的，我们的民族和国家未来的发展才有希望。各级人民政府要重视并切实加强对提高出生人口素质工作的领导，加大执法力度。要把提
高出生人口素质的工作纳入到国民经济和社会发展计划中，建立目标管理责任制。贫困地区要把提高出生人口素质工作纳入当地政府的扶贫攻坚计划，统筹安排。各级人民政府要定期听取本地提高出生人口素质工作进展情况的报告，并接受同级人民代表大会的监督与指导。
政府各有关部门要同心协力做好工作。提高出生人口素质的工作是一项复杂的社会系统工程，各级人民政府要进一步明确各部门的工作职责，做好组织协调工作，充分调动各方面的积极性，共同做好这项工作。各有关部门要密切配合、各司其职，各尽其责。计划、财政、科技、人事等
部门要为提高出生人口素质工作积极创造条件，给予必要的支持。卫生、计划生育、民政、环保、教育、劳动保障、轻工等部门要按照各自职责分工做好提高出生人口素质的工作。卫生部负责制定全国提高出生人口素质工作的规划、规章制度和技术服务标准，组织有关科研计划的实施与适
宜技术的推广。地方各级卫生行政部门负责对辖区内提高出生人口素质的综合管理、业务指导和服务质量监督，努力提高当地技术服务能力与水平。在区域卫生规划的原则指导下，充分发挥技术指导机构和服务网络的作用，提高服务水平。
积极发挥社会团体的作用。充分发挥工会、妇联、残联等社会团体及有关科技学术团体的作用，广泛开展宣传工作，动员全社会的力量，积极支持、参与各种提高出生人口素质的活动。
充分调动有关科学技术人员的积极性。要关心和爱护他们，改善他们的工作、学习和生活条件。对在提高出生人口素质工作中做出重大贡献的单位和个人按有关规定给予表彰和奖励。
提高出生人口素质工作是一项长期、复杂和艰巨的任务，必须持之以恒地认真抓，不能有丝毫的马虎和松懈。各地区、各有关部门要根据本意见的精神，采取切实有效的措施做好工作，努力提高我国的出生人口素质。



1999年2月3日