您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

国家安全监管总局关于加强化工过程安全管理的指导意见

时间:2024-07-12 19:56:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9055
下载地址: 点击此处下载

国家安全监管总局关于加强化工过程安全管理的指导意见

国家安全生产监督管理总局


国家安全监管总局关于加强化工过程安全管理的指导意见

安监总管三〔2013〕88号



各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局,有关中央企业:

化工过程(chemical process)伴随易燃易爆、有毒有害等物料和产品,涉及工艺、设备、仪表、电气等多个专业和复杂的公用工程系统。加强化工过程安全管理,是国际先进的重大工业事故预防和控制方法,是企业及时消除安全隐患、预防事故、构建安全生产长效机制的重要基础性工作。为深入贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发〔2010〕23号)和《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》(国发〔2011〕40号)精神,加强化工企业安全生产基础工作,全面提升化工过程安全管理水平,现提出以下指导意见:

一、化工过程安全管理的主要内容和任务

(一)化工过程安全管理的主要内容和任务包括:收集和利用化工过程安全生产信息;风险辨识和控制;不断完善并严格执行操作规程;通过规范管理,确保装置安全运行;开展安全教育和操作技能培训;严格新装置试车和试生产的安全管理;保持设备设施完好性;作业安全管理;承包商安全管理;变更管理;应急管理;事故和事件管理;化工过程安全管理的持续改进等。

二、安全生产信息管理

(二)全面收集安全生产信息。企业要明确责任部门,按照《化工企业工艺安全管理实施导则》(AQ/T3034)的要求,全面收集生产过程涉及的化学品危险性、工艺和设备等方面的全部安全生产信息,并将其文件化。

(三)充分利用安全生产信息。企业要综合分析收集到的各类信息,明确提出生产过程安全要求和注意事项。通过建立安全管理制度、制定操作规程、制定应急救援预案、制作工艺卡片、编制培训手册和技术手册、编制化学品间的安全相容矩阵表等措施,将各项安全要求和注意事项纳入自身的安全管理中。

(四)建立安全生产信息管理制度。企业要建立安全生产信息管理制度,及时更新信息文件。企业要保证生产管理、过程危害分析、事故调查、符合性审核、安全监督检查、应急救援等方面的相关人员能够及时获取最新安全生产信息。

三、风险管理

(五)建立风险管理制度。企业要制定化工过程风险管理制度,明确风险辨识范围、方法、频次和责任人,规定风险分析结果应用和改进措施落实的要求,对生产全过程进行风险辨识分析。

对涉及重点监管危险化学品、重点监管危险化工工艺和危险化学品重大危险源(以下统称“两重点一重大”)的生产储存装置进行风险辨识分析,要采用危险与可操作性分析(HAZOP)技术,一般每3年进行一次。对其他生产储存装置的风险辨识分析,针对装置不同的复杂程度,选用安全检查表、工作危害分析、预危险性分析、故障类型和影响分析(FMEA)、HAZOP技术等方法或多种方法组合,可每5年进行一次。企业管理机构、人员构成、生产装置等发生重大变化或发生生产安全事故时,要及时进行风险辨识分析。企业要组织所有人员参与风险辨识分析,力求风险辨识分析全覆盖。

(六)确定风险辨识分析内容。化工过程风险分析应包括:工艺技术的本质安全性及风险程度;工艺系统可能存在的风险;对严重事件的安全审查情况;控制风险的技术、管理措施及其失效可能引起的后果;现场设施失控和人为失误可能对安全造成的影响。在役装置的风险辨识分析还要包括发生的变更是否存在风险,吸取本企业和其他同类企业事故及事件教训的措施等。

(七)制定可接受的风险标准。企业要按照《危险化学品重大危险源监督管理暂行规定》(国家安全监管总局令第40号)的要求,根据国家有关规定或参照国际相关标准,确定本企业可接受的风险标准。对辨识分析发现的不可接受风险,企业要及时制定并落实消除、减小或控制风险的措施,将风险控制在可接受的范围。

四、装置运行安全管理

(八)操作规程管理。企业要制定操作规程管理制度,规范操作规程内容,明确操作规程编写、审查、批准、分发、使用、控制、修改及废止的程序和职责。操作规程的内容应至少包括:开车、正常操作、临时操作、应急操作、正常停车和紧急停车的操作步骤与安全要求;工艺参数的正常控制范围,偏离正常工况的后果,防止和纠正偏离正常工况的方法及步骤;操作过程的人身安全保障、职业健康注意事项等。

操作规程应及时反映安全生产信息、安全要求和注意事项的变化。企业每年要对操作规程的适应性和有效性进行确认,至少每3年要对操作规程进行审核修订;当工艺技术、设备发生重大变更时,要及时审核修订操作规程。

企业要确保作业现场始终存有最新版本的操作规程文本,以方便现场操作人员随时查用;定期开展操作规程培训和考核,建立培训记录和考核成绩档案;鼓励从业人员分享安全操作经验,参与操作规程的编制、修订和审核。

(九)异常工况监测预警。企业要装备自动化控制系统,对重要工艺参数进行实时监控预警;要采用在线安全监控、自动检测或人工分析数据等手段,及时判断发生异常工况的根源,评估可能产生的后果,制定安全处置方案,避免因处理不当造成事故。

(十)开停车安全管理。企业要制定开停车安全条件检查确认制度。在正常开停车、紧急停车后的开车前,都要进行安全条件检查确认。开停车前,企业要进行风险辨识分析,制定开停车方案,编制安全措施和开停车步骤确认表,经生产和安全管理部门审查同意后,要严格执行并将相关资料存档备查。

企业要落实开停车安全管理责任,严格执行开停车方案,建立重要作业责任人签字确认制度。开车过程中装置依次进行吹扫、清洗、气密试验时,要制定有效的安全措施;引进蒸汽、氮气、易燃易爆介质前,要指定有经验的专业人员进行流程确认;引进物料时,要随时监测物料流量、温度、压力、液位等参数变化情况,确认流程是否正确。要严格控制进退料顺序和速率,现场安排专人不间断巡检,监控有无泄漏等异常现象。

停车过程中的设备、管线低点的排放要按照顺序缓慢进行,并做好个人防护;设备、管线吹扫处理完毕后,要用盲板切断与其他系统的联系。抽堵盲板作业应在编号、挂牌、登记后按规定的顺序进行,并安排专人逐一进行现场确认。

五、岗位安全教育和操作技能培训

(十一)建立并执行安全教育培训制度。企业要建立厂、车间、班组三级安全教育培训体系,制定安全教育培训制度,明确教育培训的具体要求,建立教育培训档案;要制定并落实教育培训计划,定期评估教育培训内容、方式和效果。从业人员应经考核合格后方可上岗,特种作业人员必须持证上岗。

(十二)从业人员安全教育培训。企业要按照国家和企业要求,定期开展从业人员安全培训,使从业人员掌握安全生产基本常识及本岗位操作要点、操作规程、危险因素和控制措施,掌握异常工况识别判定、应急处置、避险避灾、自救互救等技能与方法,熟练使用个体防护用品。当工艺技术、设备设施等发生改变时,要及时对操作人员进行再培训。要重视开展从业人员安全教育,使从业人员不断强化安全意识,充分认识化工安全生产的特殊性和极端重要性,自觉遵守企业安全管理规定和操作规程。企业要采取有效的监督检查评估措施,保证安全教育培训工作质量和效果。

(十三)新装置投用前的安全操作培训。新建企业应规定从业人员文化素质要求,变招工为招生,加强从业人员专业技能培养。工厂开工建设后,企业就应招录操作人员,使操作人员在上岗前先接受规范的基础知识和专业理论培训。装置试生产前,企业要完成全体管理人员和操作人员岗位技能培训,确保全体管理人员和操作人员考核合格后参加全过程的生产准备。

六、试生产安全管理

(十四)明确试生产安全管理职责。企业要明确试生产安全管理范围,合理界定项目建设单位、总承包商、设计单位、监理单位、施工单位等相关方的安全管理范围与职责。

项目建设单位或总承包商负责编制总体试生产方案、明确试生产条件,设计、施工、监理单位要对试生产方案及试生产条件提出审查意见。对采用专利技术的装置,试生产方案经设计、施工、监理单位审查同意后,还要经专利供应商现场人员书面确认。

项目建设单位或总承包商负责编制联动试车方案、投料试车方案、异常工况处置方案等。试生产前,项目建设单位或总承包商要完成工艺流程图、操作规程、工艺卡片、工艺和安全技术规程、事故处理预案、化验分析规程、主要设备运行规程、电气运行规程、仪表及计算机运行规程、联锁整定值等生产技术资料、岗位记录表和技术台账的编制工作。

(十五)试生产前各环节的安全管理。建设项目试生产前,建设单位或总承包商要及时组织设计、施工、监理、生产等单位的工程技术人员开展“三查四定”(三查:查设计漏项、查工程质量、查工程隐患;四定:整改工作定任务、定人员、定时间、定措施),确保施工质量符合有关标准和设计要求,确认工艺危害分析报告中的改进措施和安全保障措施已经落实。

系统吹扫冲洗安全管理。在系统吹扫冲洗前,要在排放口设置警戒区,拆除易被吹扫冲洗损坏的所有部件,确认吹扫冲洗流程、介质及压力。蒸汽吹扫时,要落实防止人员烫伤的防护措施。

气密试验安全管理。要确保气密试验方案全覆盖、无遗漏,明确各系统气密的最高压力等级。高压系统气密试验前,要分成若干等级压力,逐级进行气密试验。真空系统进行真空试验前,要先完成气密试验。要用盲板将气密试验系统与其他系统隔离,严禁超压。气密试验时,要安排专人监控,发现问题,及时处理;做好气密检查记录,签字备查。

单机试车安全管理。企业要建立单机试车安全管理程序。单机试车前,要编制试车方案、操作规程,并经各专业确认。单机试车过程中,应安排专人操作、监护、记录,发现异常立即处理。单机试车结束后,建设单位要组织设计、施工、监理及制造商等方面人员签字确认并填写试车记录。

联动试车安全管理。联动试车应具备下列条件:所有操作人员考核合格并已取得上岗资格;公用工程系统已稳定运行;试车方案和相关操作规程、经审查批准的仪表报警和联锁值已整定完毕;各类生产记录、报表已印发到岗位;负责统一指挥的协调人员已经确定。引入燃料或窒息性气体后,企业必须建立并执行每日安全调度例会制度,统筹协调全部试车的安全管理工作。

投料安全管理。投料前,要全面检查工艺、设备、电气、仪表、公用工程和应急准备等情况,具备条件后方可进行投料。投料及试生产过程中,管理人员要现场指挥,操作人员要持续进行现场巡查,设备、电气、仪表等专业人员要加强现场巡检,发现问题及时报告和处理。投料试生产过程中,要严格控制现场人数,严禁无关人员进入现场。

七、设备完好性(完整性)

(十六)建立并不断完善设备管理制度。

建立设备台账管理制度。企业要对所有设备进行编号,建立设备台账、技术档案和备品配件管理制度,编制设备操作和维护规程。设备操作、维修人员要进行专门的培训和资格考核,培训考核情况要记录存档。

建立装置泄漏监(检)测管理制度。企业要统计和分析可能出现泄漏的部位、物料种类和最大量。定期监(检)测生产装置动静密封点,发现问题及时处理。定期标定各类泄漏检测报警仪器,确保准确有效。要加强防腐蚀管理,确定检查部位,定期检测,建立检测数据库。对重点部位要加大检测检查频次,及时发现和处理管道、设备壁厚减薄情况;定期评估防腐效果和核算设备剩余使用寿命,及时发现并更新更换存在安全隐患的设备。

建立电气安全管理制度。企业要编制电气设备设施操作、维护、检修等管理制度。定期开展企业电源系统安全可靠性分析和风险评估。要制定防爆电气设备、线路检查和维护管理制度。

建立仪表自动化控制系统安全管理制度。新(改、扩)建装置和大修装置的仪表自动化控制系统投用前、长期停用的仪表自动化控制系统再次启用前,必须进行检查确认。要建立健全仪表自动化控制系统日常维护保养制度,建立安全联锁保护系统停运、变更专业会签和技术负责人审批制度。

(十七)设备安全运行管理。

开展设备预防性维修。关键设备要装备在线监测系统。要定期监(检)测检查关键设备、连续监(检)测检查仪表,及时消除静设备密封件、动设备易损件的安全隐患。定期检查压力管道阀门、螺栓等附件的安全状态,及早发现和消除设备缺陷。

加强动设备管理。企业要编制动设备操作规程,确保动设备始终具备规定的工况条件。自动监测大机组和重点动设备的转速、振动、位移、温度、压力、腐蚀性介质含量等运行参数,及时评估设备运行状况。加强动设备润滑管理,确保动设备运行可靠。

开展安全仪表系统安全完整性等级评估。企业要在风险分析的基础上,确定安全仪表功能(SIF)及其相应的功能安全要求或安全完整性等级(SIL)。企业要按照《过程工业领域安全仪表系统的功能安全》(GB/T21109)和《石油化工安全仪表系统设计规范》的要求,设计、安装、管理和维护安全仪表系统。

八、作业安全管理

(十八)建立危险作业许可制度。企业要建立并不断完善危险作业许可制度,规范动火、进入受限空间、动土、临时用电、高处作业、断路、吊装、抽堵盲板等特殊作业安全条件和审批程序。实施特殊作业前,必须办理审批手续。

(十九)落实危险作业安全管理责任。实施危险作业前,必须进行风险分析、确认安全条件,确保作业人员了解作业风险和掌握风险控制措施、作业环境符合安全要求、预防和控制风险措施得到落实。危险作业审批人员要在现场检查确认后签发作业许可证。现场监护人员要熟悉作业范围内的工艺、设备和物料状态,具备应急救援和处置能力。作业过程中,管理人员要加强现场监督检查,严禁监护人员擅离现场。

九、承包商管理

(二十)严格承包商管理制度。企业要建立承包商安全管理制度,将承包商在本企业发生的事故纳入企业事故管理。企业选择承包商时,要严格审查承包商有关资质,定期评估承包商安全生产业绩,及时淘汰业绩差的承包商。企业要对承包商作业人员进行严格的入厂安全培训教育,经考核合格的方可凭证入厂,禁止未经安全培训教育的承包商作业人员入厂。企业要妥善保存承包商作业人员安全培训教育记录。

(二十一)落实安全管理责任。承包商进入作业现场前,企业要与承包商作业人员进行现场安全交底,审查承包商编制的施工方案和作业安全措施,与承包商签订安全管理协议,明确双方安全管理范围与责任。现场安全交底的内容包括:作业过程中可能出现的泄漏、火灾、爆炸、中毒窒息、触电、坠落、物体打击和机械伤害等方面的危害信息。承包商要确保作业人员接受了相关的安全培训,掌握与作业相关的所有危害信息和应急预案。企业要对承包商作业进行全程安全监督。

十、变更管理

(二十二)建立变更管理制度。企业在工艺、设备、仪表、电气、公用工程、备件、材料、化学品、生产组织方式和人员等方面发生的所有变化,都要纳入变更管理。变更管理制度至少包含以下内容:变更的事项、起始时间,变更的技术基础、可能带来的安全风险,消除和控制安全风险的措施,是否修改操作规程,变更审批权限,变更实施后的安全验收等。实施变更前,企业要组织专业人员进行检查,确保变更具备安全条件;明确受变更影响的本企业人员和承包商作业人员,并对其进行相应的培训。变更完成后,企业要及时更新相应的安全生产信息,建立变更管理档案。

(二十三)严格变更管理。

工艺技术变更。主要包括生产能力,原辅材料(包括助剂、添加剂、催化剂等)和介质(包括成分比例的变化),工艺路线、流程及操作条件,工艺操作规程或操作方法,工艺控制参数,仪表控制系统(包括安全报警和联锁整定值的改变),水、电、汽、风等公用工程方面的改变等。

设备设施变更。主要包括设备设施的更新改造、非同类型替换(包括型号、材质、安全设施的变更)、布局改变,备件、材料的改变,监控、测量仪表的变更,计算机及软件的变更,电气设备的变更,增加临时的电气设备等。

管理变更。主要包括人员、供应商和承包商、管理机构、管理职责、管理制度和标准发生变化等。

(二十四)变更管理程序。

申请。按要求填写变更申请表,由专人进行管理。

审批。变更申请表应逐级上报企业主管部门,并按管理权限报主管负责人审批。

实施。变更批准后,由企业主管部门负责实施。没有经过审查和批准,任何临时性变更都不得超过原批准范围和期限。

验收。变更结束后,企业主管部门应对变更实施情况进行验收并形成报告,及时通知相关部门和有关人员。相关部门收到变更验收报告后,要及时更新安全生产信息,载入变更管理档案。

十一、应急管理

(二十五)编制应急预案并定期演练完善。企业要建立完整的应急预案体系,包括综合应急预案、专项应急预案、现场处置方案等。要定期开展各类应急预案的培训和演练,评估预案演练效果并及时完善预案。企业制定的预案要与周边社区、周边企业和地方政府的预案相互衔接,并按规定报当地政府备案。企业要与当地应急体系形成联动机制。

(二十六)提高应急响应能力。企业要建立应急响应系统,明确组成人员(必要时可吸收企外人员参加),并明确每位成员的职责。要建立应急救援专家库,对应急处置提供技术支持。发生紧急情况后,应急处置人员要在规定时间内到达各自岗位,按照应急预案的要求进行处置。要授权应急处置人员在紧急情况下组织装置紧急停车和相关人员撤离。企业要建立应急物资储备制度,加强应急物资储备和动态管理,定期核查并及时补充和更新。

十二、事故和事件管理

(二十七)未遂事故等安全事件的管理。企业要制定安全事件管理制度,加强未遂事故等安全事件(包括生产事故征兆、非计划停车、异常工况、泄漏、轻伤等)的管理。要建立未遂事故和事件报告激励机制。要深入调查分析安全事件,找出事件的根本原因,及时消除人的不安全行为和物的不安全状态。

(二十八)吸取事故(事件)教训。企业完成事故(事件)调查后,要及时落实防范措施,组织开展内部分析交流,吸取事故(事件)教训。要重视外部事故信息收集工作,认真吸取同类企业、装置的事故教训,提高安全意识和防范事故能力。

十三、持续改进化工过程安全管理工作

(二十九)企业要成立化工过程安全管理工作领导机构,由主要负责人负责,组织开展本企业化工过程安全管理工作。

(三十)企业要把化工过程安全管理纳入绩效考核。要组成由生产负责人或技术负责人负责,工艺、设备、电气、仪表、公用工程、安全、人力资源和绩效考核等方面的人员参加的考核小组,定期评估本企业化工过程安全管理的功效,分析查找薄弱环节,及时采取措施,限期整改,并核查整改情况,持续改进。要编制功效评估和整改结果评估报告,并建立评估工作记录。

化工企业要结合本企业实际,认真学习贯彻落实相关法律法规和本指导意见,完善安全生产责任制和安全生产规章制度,开展全员、全过程、全方位、全天候化工过程安全管理。



国家安全监管总局

2013年7月29日





建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知

建设部


建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知
建设部




国务院各有关部门,各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、有关计委,各计划单列
市建委,新疆生产建设兵团:
根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划(第二批)》(建标〔1998〕244号)的要求,由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》,经有关部门会审,批准为推荐性国家标准,编号为GB/T50291—1999,自1999年6月1日起施行

本规范由建设部负责管理,中国房地产估价师学会负责具体解释工作,建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

1 总则
1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 术语
2.0.1 房地产 real estate, real proper-ty
土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2.0.2 房地产估价 real estate ap-praisal, property valuation
专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2.0.3 估价对象 subject property
一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2.0.4 估价目的 appraisal purpose
估价结果的期望用途。
2.0.5 估价时点 appraisal date, dateof value
估价结果对应的日期。
2.0.6 客观合理价格或价值 value
某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
2.0.7 公开市场 open market
在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。
2.0.8 公开市场价值 open market val-ue
在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2.0.9 类似房地产 similar property
与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
2.0.10 同一供求圈 comparable searcharea
与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
2.0.11 最高最佳使用 highest and bestuse
法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用。
2.0.12 市场比较法 market compari-son approach, sales comparison approach
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.13 收益法 income approach, in-come capitalization approach
预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.14 成本法 cost approach
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.15 假设开发法 hypothetical de-velopment method, residual method
预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.16 基准地价修正法 land datumvalue method
在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
2.0.17 潜在毛收入 potential gross in-come
假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
2.0.18 有效毛收入 effective gross in-come
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
2.0.19 运营费用 operating expenses
维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2.0.20 净收益 net income, net oper-ating income
由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
2.0.21 建筑物重置价格 replacementcost of building
采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.22 建筑物重建价格 reproductioncost of building
采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.23 物质上的折旧 physical depre-ciation, physical deterioration
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2.0.24 功能上的折旧 functional de-preciation, functional obsolescence
建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
2.0.25 经济上的折旧 economic depre-ciation, economic obsolescence
建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
2.0.26 估价结果 conclusion of value
关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2.0.27 估价报告 appraisal report
全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,给委托方的书面答复,关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3 估价原则
3.0.1 房地产估价应遵循下列原则:
1 合法原则;
2 最高最佳使用原则;
3 替代原则;
4 估价时点原则。
3.0.2 遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3.0.3 遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:
1 保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;
2 转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;
3 装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;
4 重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;
5 上述情形的某种组合。
3.0.4 遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3.0.5 遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

4 估价程序
4.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间,房地产估价应按下列程序进行:
1 明确估价基本事项;
2 拟定估价作业方案;
3 搜集估价所需资料;
4 实地查勘估价对象;
5 选定估价方法计算;
6 确定估价结果;
7 撰写估价报告;
8 估价资料归档。
4.0.2 明确估价基本事项主要应包括下列内容:
1 明确估价目的;
2 明确估价对象;
3 明确估价时点。
注:1 估价目的应由委托方提出;
2 明确估价对象应包括明确估价对象
的物质实体状况和权益状况;
3 估价时点应根据估价目的确定,采
用公历表示,精确到日;
4 在明确估价基本事项时应与委托方
共同商议,最后应征得委托方认可。
4.0.3 在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列内容:
1 拟采用的估价技术路线和估价方法;
2 拟调查搜集的资料及其来源渠道;
3 预计所需的时间、人力、经费;
4 拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理。
估价所需资料主要应包括下列方面:
1 对房地产价格有普遍影响的资料;
2 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料;
3 相关房地产交易、成本、收益实例资料;
4 反映估价对象状况的资料。
4.0.5 估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其
周围环境或临路状况进行拍照等。
4.0.6 完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 估价方法
5.1 估价方法选用
5.1.1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5.1.3 根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。
5.1.5 收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
5.2 市场比较法
5.2.1 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:
1 搜集交易实例;
2 选取可比实例;
3 建立价格可比基础;
4 进行交易情况修正;
5 进行交易日期修正;
6 进行区域因素修正;
7 进行个别因素修正;
8 求出比准价格。
5.2.2 运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
搜集交易实例应包括下列内容:
1 交易双方情况及交易目的;
2 交易实例房地产状况;
3 成交价格;
4 成交日期;
5 付款方式。
5.2.3 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求:
1 是估价对象的类似房地产;
2 成交日期与估价时点相近,不宜超过一年;
3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5.2.4 选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容:
1 统一付款方式;
2 统一采用单价;
3 统一币种和货币单位;
4 统一面积内涵和面积单位。
注:1 统一付款方式应统一为在成交日期
时一次总付清;
2 不同币种之间的换算,应按中国人
民银行公布的成交日期时的市场汇率
中间价计算。
5.2.5 进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。
有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:
1 有利害关系人之间的交易;
2 急于出售或购买情况下的交易;
3 受债权债务关系影响的交易;
4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;
5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;
6 相邻房地产的合并交易;
7 特殊方式的交易;
8 交易税费非正常负担的交易;
9 其他非正常的交易。
注:1 当可供选择的交易实例较少,确
需选用上述情形的交易实例时,应对
其进行交易情况修正;
2 对交易税费非正常负担的修正,
应将成交价格调整为依照政府有关规
定,交易双方负担各自应负担的税费
下的价格。
5.2.6 进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。
5.2.7 进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。
区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。
5.2.8 进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:新旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑
结构,楼层,朝向等。
个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。
进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。
5.2.9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
5.2.10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果,作为比准价格。
5.2.11 市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
5.3 收益法
5.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行:
1 搜集有关收入和费用的资料;
2 估算潜在毛收入;
3 估算有效毛收入;
4 估算运营费用;
5 估算净收益;
6 选用适当的资本化率;
7 选用适宜的计算公式求出收益价格。
注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5.3.2 净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:
1 出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分项目作相应调整。
2 商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
3 生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。
5.3.3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。
有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、远营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。
5.3.4 在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:
1 每年基本上固定不变;
2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减;
3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减;
4 其他有规则的变动情形。
5.3.5 资本化率应按下列方法分析确定:
1 市场提取法:应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。
2 安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3 复合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:
R=M·RM+(1-M)RE (5.3.5)
式中 R——资本化率(%);
M——贷款价值比率(%),抵押贷款额
占房地产价值的比率;
RM——抵押贷款资本化率(%),第一年
还本息额与抵押贷款额的比率;
RE——自有资本要求的正常收益率
(%)。
4 投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。
5.3.6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系应按下式确定:
RO=L·RL+B·RB (5.3.6)
式中 RO——综合资本化率(%),适用于土地
与建筑物合一的估价;
RL——土地资本化率(%),适用于土地
估价;
RB——建筑物资本化率(%),适用于建
筑物估价;
L——土地价值占房地价值的比率
(%);
B——建筑物价值占房地价值的比率
(%),L+B=100%
5.3.7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下:
n Ai
V=∑------- (5.3.7)

i=1 (1+R)
式中 V——收益价格(元,元/平方米);
Ai——未来第i年的净收益(元,元/
平方米);
R——资本化率(%);
n——未来可获收益的年限(年)。
5.3.8 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理:
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5.3.9 当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:
AO-VB·RB
VL=------- (5.3.9-1)
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:
AO-VL·RL
VB=------- (5.3.9-2)
RB
式中 AO——土地与地上建筑物共同产生的
净收益(元,元/平方米);
VL——土地价值(元,元/平方米);
VB——建筑物价值(元,元/平方米)。
5.4 成本法
5.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行:
1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料;
2 估算重置价格或重建价格;
3 估算折旧;
4 求出积算价格。
5.4.2 重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:
1 土地取得费用;
2 开发成本;
3 管理费用;
4 投资利息;
5 销售税费;
6 开发利润。
注:开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容,应根据估价对象的实际情况,在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并应在估价报告中予以说明。
5.4.4 同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。
5.4.5 求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
5.4.6 建筑物的重置价格或重建价格,可采用成本法、市场比较法求取,或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取,也可按工程造价估算的方法具体计算。
建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
建筑物的重建价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
5.4.7 成本法估价中的建筑物折旧,应是各种原因造成的建筑物价值的损失,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
5.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分,反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
5.4.9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取:
1 直线法下的建筑物现值计算公式:

V=C-(C-S)- (5.4.9-1)

2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算
公式:
2 t
V=C(1--) (5.4.9-2)

3 成新折扣法下的建筑物现值计算公式:
V=C·q (5.4.9-3)
式中 V——建筑物现值(元,元/平方米);
C——建筑物重置价格或重建价格(元,
元/平方米);
S——建筑物预计净残值(元,元/平方米);
t——建筑物已使用年限(年);
N——建筑物耐用年限(年);
q——建筑物成新率(%)。
注:无论采用上述哪种折旧方法求取建筑
物现值,估价人员都应亲临估价对象
现场,观察、鉴定建筑物的实际新旧程
度,根据建筑物的建成时间,维护、保
养、使用情况,以及地基的稳定性等,
最后确定应扣除的折旧额或成新率。
5.4.10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
5.4.11 估价中确定建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为:
1 建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;
2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧;
3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧;
4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧;
5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
5.4.12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
5.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价,一般不应扣除折旧,但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。
5.5 假设开发法
5.5.1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行:
1 调查待开发房地产的基本情况;
2 选择最佳的开发利用方式;
3 估计开发建设期;
4 预测开发完成后的房地产价值;
5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;
6 进行具体计算。
5.5.2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。
5.5.3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
5.5.4 预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
5.5.5 开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和,或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5.5.6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。
5.6 基准地价修正法
5.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行:
1 搜集有关基准地价的资料;
2 确定估价对象所处地段的基准地价;
3 进行交易日期修正;
4 进行区域因素修正;
5 进行个别因素修正;
6 求出估价对象宗地价格。
5.6.2 进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。
5.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时,宜按当地对基准地价的有关规定执行。

6 不同估价目的下的估价
6.0.1 房地产估价按估价目的进行分类,主要有下列类别:
1 土地使用权出让价格评估;
2 房地产转让价格评估;
3 房地产租赁价格评估;
4 房地产抵押价值评估;
5 房地产保险估价;
6 房地产课税估价;
7 征地和房屋拆迁补偿估价;
8 房地产分割、合并估价;
9 房地产纠纷估价;
10 房地产拍卖底价评估;
11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价;
12 其他目的的房地产估价。
6.1 土地使用权出让价格评估
6.1.1 土地使用权出让价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6.1.2 土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估,应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,参照6.10房地产拍卖底价评估进行。
6.1.3 土地使用权出让价格评估,可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。
6.2 房地产转让价格评估
6.2.1 房地产转让价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.2.2 房地产转让价格评估,应采用公开市场价值标准。
6.2.3 房地产转让价格评估,宜采用市场比较法和收益法,可采用成本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
6.2.4 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。
6.3 房地产租赁价格评估
6.3.1 房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.3.2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价值标准。
住宅的租赁价格评估,应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
6.3.3 房地产租赁价格评估,可采用市场比较法、收益法和成本法。
6.3.4 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。
6.4 房地产抵押价值评估
6.4.1 房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
6.4.2 房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
6.4.3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
6.4.4 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2 用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
6.4.5 以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6.4.6 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
6.4.7 以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
6.4.8 以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
6.5 房地产保险估价
6.5.1 房地产保险估价,应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6.5.2 房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
6.5.3 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额,也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
6.5.4 房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值,估价方法宜采用成本法、市场比较法。
6.5.5 房地产投保时的保险价值,根据采用的保险形式,可按该房地产投保时的实际价值确定,也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6.5.6 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
6.6 房地产课税估价
6.6.1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
6.6.2 有关房地产税的估价,应按相关税法具体执行。
6.6.3 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准,并应符合相关税法的有关规定。
6.7 征地和房屋拆迁补偿估价
6.7.1 征地和房屋拆迁补偿估价,分为征用农村集体所有的土地的补偿估价(简称征地估价)和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价(简称拆迁估价)。
6.7.2 征地估价,应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6.7.3 拆迁估价,应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6.7.4 依照规定,拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6.7.5 实行作价补偿的,可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6.7.6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权,根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时,对该土地使用权如果视为提前收回处理,则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价,应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行

6.8 房地产分割、合并估价
6.8.1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6.8.2 分割估价应对分割后的各部分分别估价。
6.8.3 合并估价应对合并后的整体进行估价。
6.9 房地产纠纷估价
6.9.1 房地产纠纷估价,应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
6.9.2 房地产纠纷估价,应按相应类型的房地产估价进行。
6.9.3 房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据,协调当事人各方的利益。
6.10 房地产拍卖底价评估
6.10.1 房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务,应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
6.10.2 房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。
6.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
6.11.1 企业各种经济活动中涉及的房地产估价,包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移,若发生转移,则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是
否改变原用途以及这种改变是否合法,并应根据原用途是否合法改变,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
6.11.2 企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的,应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似,属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似,若不允
许改变用途,则购买者的范围受到一定限制,其估价宜低于公开市场价值。
6.11.3 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价,主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务,宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法,也可采用成本法。
6.12 其他目的的房地产估价
6.12.1 其他目的的房地产估价,包括房地产损害赔偿估价等。
6.12.2 房地产损害赔偿估价,应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分,宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

7 估价结果
7.0.1 对不同估价方法估算出的结果,应进行比较分析。当这些结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因。
7.0.2 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查:
1 计算过程是否有误;
2 基础数据是否准确;
3 参数选择是否合理;
4 是否符合估价原则;
5 公式选用是否恰当;
6 选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
7.0.3 在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果。
7.0.4 在计算求出一个综合结果的基础上,应考虑一些不可量化的价格影响因素,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。
当有调整时,应在估价报告中明确阐述理由。

8 估价报告
8.0.1 估价报告应做到下列几点:
1 全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套;
2 公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应有充分的依据;
3 准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响;
4 概括性:应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8.0.2 估价报告应包括下列部分:
1 封面;
2 目录;
3 致委托方函;
4 估价师声明;
5 估价的假设和限制条件;
6 估价结果报告;
7 估价技术报告;
8 附件。
8.0.3 对于成片多宗房地产的同时估价,且单宗房地产的价值较低时,估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告,应采用文字说明的形式。
8.0.4 估价报告应记载下列事项:
1 估价项目名称;
2 委托方名称或姓名和住所;
3 估价方(房地产估价机构)名称和住所;
4 估价对象;
5 估价目的;
6 估价时点;
7 价值定义;
8 估价依据;
9 估价原则;
10 估价技术路线、方法和测算过程;
11 估价结果及其确定的理由;
12 估价作业日期;
13 估价报告应用的有效期;
14 估价人员;
15 注册房地产估价师的声明和签名、盖章;
16 估价的假设和限制条件;
17 附件,应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片,估价对象的产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明。
8.0.5 估价报告中应充分描述说明估价对象状况,包括估价对象的物质实体状况和权益状况,其中:
1 对土地的描述说明应包括:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。
2 对建筑物的描述说明应包括:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。
8.0.6 估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容,并应经注册房地产估价师签名、盖章:

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页

最高人民法院关于已离婚的妇女补请带产问题的处理意见

最高人民法院


最高人民法院关于已离婚的妇女补请带产问题的处理意见


1953年7月11日,最高人民法院

人民日报读者来信组:
你组中婚字第1234号函及附件收悉。关于已离婚的妇女补请带产的问题,涉及面很广,如完全按照女方的要求处理会引起更多的纠纷和混乱,因此在处理上不能不慎重。我们对这一问题有如下几点意见,现转给你们作为内部掌握之用。
一、从婚姻法颁布以后到这次贯彻婚姻法运动前离婚的,若系双方自行调解离婚,财产自行协议解决的,一律不再重新处理。若已由法院判给女方一部份财产,虽判给财产较少亦不再重新判处。若女方追诉,亦应说服其放弃追诉,维持原判。对离婚应带财产而未带,或判给财产过少,而女方离婚后生活确实困难,男方又比较富裕者,可酌情补给女方一部或全部。
二、从婚姻法颁布以后,判决离婚时所判给女方的财产男方尚未执行,而女方追诉要求执行者,应耐心教育男方依法执行。如女方已放弃追诉执行者,不必再去强制男方执行。
至于婚姻法颁布以前判决离婚者,不论女方应否带产和带走与否,一律不再重新处理。