论文概要：房屋承租人的利益规范在三次行政立法过程中不断调整，直至《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，房屋承租人的地位和权益保障遭遇前所未有的尴尬。房屋承租人一方面承担着搬迁的义务，另一方面却无法享受行政法规的权益保障。如何维护房屋承租人的合法权益，成为立法、司法、实务界面临的共同课题。笔者从一个案例说起，希冀抛砖引玉，着力化解由房屋承租人权利保障缺位引起的社会矛盾，期许对未来的立法提供一些参考性的意见。
　　
　　关键词：承租人 房屋征收 补偿 权益 保障
　　
　　正文：
　　从一个案例说起
　　北京某纸业公司租赁厂房二十间，用于生产经营，租期五年。租期届满之前，政府决定征收该厂房。政府发布征收公告之日起，厂房周边的环境急剧恶化，生产经营无法继续下去，且房东多次要求纸业公司搬迁。纸业公司认为政府征收厂房给自己造成了损失，向征收人主张补偿权益，多次被拒绝，并被威胁强制执行。不久，纸业公司获知，房东已经与政府签订了房屋补偿协议，拿到了停产停业和搬迁费等补偿。纸业公司向房东主张损失赔偿，也遭到房东拒绝。纸业公司到多家律师事务所咨询，均被告知根据目前的法律规定其权益难以得到维护。北京市专门办理房屋征收业务的吕国华律师接受纸业公司的委托，代为向征收人和房屋出租人出具律师函，督促其限期解决承租人的补偿问题，无果；旋即将征收人和房屋出租人起诉至法院。吕国华律师就房屋承租人的权益主张及依据向法院先后出具三次法律意见，最终在法院的居中调解下，纸业公司拿到了全部搬迁费和停产停业补偿数额的百分之八十。当吕国华律师将存有700多万补偿费的银行卡交给纸业公司总经理时，她喜极而泣。
　　房屋承租人权益保障的立法变迁
　　1991年，国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款规定：“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”该条赋予房屋承租人明确的法律地位——房屋承租人属于被拆迁人的范畴。据此，房屋承租人几乎享有了房屋所有权人可以享有的一切权益。国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条和第三十四条从各个方面对保障房屋承租人的合法权益进行了规定。房屋承租人不仅享有获得补偿的权益，而且享有被安置的权益，不仅可取得搬迁费和安置补助费，而且可获得停产停业补偿。历史的车轮向前推进了十年，2001年，国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条款排除了房屋承租人成为被拆迁人的可能，其法律地位开始下降。但是，该法规对房屋承租人的保护仍称得上比较全面。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款、第十六条、第二十七条第二款、第三十一条和第三十三条对房屋承租人各种权益进行了规定。据此，房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费，可以取得停产停业补偿等。历史的车轮又向前推进了十年，2011年，国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。” 据此，房屋承租人不再属于补偿的对象，不再是此次行政立法保护的对象。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋承租人无法保护自己的合法权益。
　　房屋承租人在征收过程中的尴尬现状
　　房屋承租人在征收过程中地位尴尬。房屋承租人的合法权益在征收过程中受到损害，是不争的事实。征收不仅给房屋承租人造成搬迁和临时安置的损失，而且会造成停产停业损失；不仅会造成改善或增设他物的损失，而且可能造成承担违约责任的损失，甚至造成可得利益方面的损失。但是，根据《国有土地上房屋征收与补偿决定》的规定，房屋承租人不是征收行为的相对人，不属于被征收人的范畴。《国有土地上房屋征收与补偿决定》只调整征收人与被征收人的权利、义务关系，既不调整征收人与房屋承租人的权利、义务关系，也不调整被征收人与房屋承租人的权利、义务关系。既然房屋承租人不是征收当事人，其无法根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的任何一个条款主张自己的权益。房屋承租人面临不知该向何方主张权益以及如何主张权益的窘境。房屋承租人向征收人主张权益，征收人往往以房屋承租人不是所有权人且向其支付补偿款没有法律依据为由予以拒绝。房屋承租人向房屋所有权主张权益，房屋所有权人往往以合同没有约定且无法律依据为由予以拒绝。
　　房屋承租人在征收过程中的权益保障之必要性
　　房屋所有权人将房屋出租的同时，已经将房屋的部分收益权能让渡给房屋承租人，房屋承租人受让该部分收益全能之后，其合法权益理应受到法律保护。征收给房屋承租人造成损失的，应予以补偿。征收导致房屋承租人产生搬迁、临时安置的需要，甚至带来停产停业的后果，却不予任何补偿，而对未因征收产生搬迁、临时安置需要的房屋所有权人支付搬迁费和临时安置补助费，明显有悖公平。按照现有的法规，房屋所有权人取得全部补偿之后，房屋承租人一般仍会根据《中华人民共和国合同法》的相关规定追究房屋所有权人的违约责任，与其在另一个诉讼中定纷止争，不如以立法的形式对房屋承租人的合法权益予以保护。依法成立的合同本应受法律保护，即使征收当事人就补偿达成了一致意见，但根据买卖不破除租赁的原则，房屋承租人的利益也应当得到维护。房屋出租人因征收产生损失却无法顺利主张自己的合法权益，往往对征收产生抵制。即使征收当事人达成了补偿协议，一旦房屋出租人拒绝搬迁，仍会引发矛盾。因此，征收需要房屋承租人的配合，为了减少征收可能造成的对抗风险，避免滥用司法执行资源，从现实需要的角度来看，也应当对房屋承租人的合法权益予以维护。
　　房屋承租人在征收过程中的权利之救济
　　我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》第十一条第一款规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准,包括足够的食物、衣着和住房,并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利,并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”联合国经济、社会和文化权利委员会于1991年12月12日通过《第4号意见》，该《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”由此可见，保障征收过程中房屋承租人的合法权益有明确的国际法依据。《中华人民共和国物权法》对房屋承租人的利益保护作出了明确规定。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”显然，房屋承租人作为用益物权人，其因征收导致用益物权消灭的有权获得相应补偿。我国尚处于法治的初级阶段，各地的司法状况不容乐观，司法人员的素质参差不齐，枉法裁判更是层出不穷，对同一法律的理解和适用也时有偏差。因此，笔者建议，在寄希望于通过法律规范“公力救济”的同时，房屋承租人也应当“自力救济”，即房屋承租人签订租赁合同时应当对征收造成的损失补偿或赔偿进行明确约定。如在合同中约定租赁期间，因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。其中，涉及承租人装饰、装修部分归承租人；搬迁补助和临时安置补助归承租人；另外，也可以约定停产停业补偿的分享比例。房屋承租人应当以利害关系人甚至原告的身份积极参与相应的诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋承租人无权参与征收决定和补偿决定的程序，无权取得相应的征收补偿，但这并不意味着房屋承租人与征收人作出的征收决定或者补偿决定不具有利害关系。事实上，征收人作出的征收决定或者补偿决定为房屋承租人设置了相应的义务，与其具有法律上的利害关系。如果房屋所有权人以被征收人的名义起诉征收决定或者补偿决定的，房屋承租人可以积极申请作为第三人参加诉讼；如果房屋所有权人未以被征收人的名义起诉征收决定或者补偿决定的，房屋承租人也可以尝试以原告的身份直接起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条规定：“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯造成损害的，有权请求赔偿。公民、法人或者其他组织单独就损害赔偿提出请求，应当先由行政机关解决。对行政机关的处理不服，可以向人民法院提起诉讼。赔偿诉讼可以适用调解。”《中华人民共和国行政诉讼法》第六十八条明确规定：“行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害的，由该行政机关或者该行政机关工作人员所在的行政机关负责赔偿。行政机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的行政机关工作人员承担部分或者全部赔偿费用。”据此，房屋承租人可以直接要求征收人依法予以赔偿。另外，房屋承租人也可以援引《中华人民共和国合同法》的相关规定主张自己的合法权益，鉴于篇幅所限，在此就不展开论述了。
　　面向未来的立法建议
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋承租人的权益未作出任何规定，已引发了大量社会矛盾。为减少新的社会不稳定因素，发挥立法对社会的引导功能，笔者建议对《国有土地上房屋征收与补偿条例》予以修改，增补有关保障房屋承租人合法权益的条款。如在《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“征收人和被征收人应当尊重和保障房屋承租人的合法权益。征收出租房屋的，出租人与承租人就解除租赁协议达成一致意见的，对出租人予以补偿；未达成一致意见的，向承租人支付搬迁费、临时安置补助费和停产停业补偿。”最高人民法院也可以作出相应的司法解释，尤其是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定在实践中如何理解和适用，作出司法解释，也能达到事半功倍的效果。最高人民法院就如何理解和适用《城市房屋拆迁管理条例》的具体条款，先后作出多个司法解释，发挥了很好的效果，完全可以把这个优良传统继续发扬光大。另外，国务院和省级政府也可以颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施细则，在实施细则中对房屋承租人的权益保障作出相应的规定。如北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”再如《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》对八类房屋承租人作出了相应的补偿规定。
　　结语：二十多年来，房屋承租人的利益规范在三次行政立法过程中不断调整，直至《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，房屋承租人的地位和权益保障遭遇前所未有的尴尬。房屋承租人一方面承担着搬迁的义务，另一方面却无法享受行政法规的权益保障。如何保障房屋承租人的合法权益，已经成为立法、司法、实务界面临的共同课题。笔者从一个案例说起，希冀抛砖引玉，着力化解由房屋承租人权利保障缺位引起的社会矛盾，期许对未来的立法提供一些参考性的意见。鉴于时间、篇幅和能力所限，纰漏之处在所难免，望各位同仁不吝提出批评和建议，笔者不胜感激。
　　
　　参考文献：
　　《经济、社会与文化权利公约》
　　《中华人民共和国宪法》
　　《中华人民共和国物权法》
　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》
　　
　　作者简介：吕国华，北京专职律师，山东人，毕业于北京大学，法律硕士，长期定向从事集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收等不动产征收法律服务，联系电话：13811168718，QQ：545852153。
　　
广东省汕头市人民政府


汕头市职业技能鉴定办法
　　（1998年1月3日汕头市人民政府颁布根据2005年10月12日《汕头市人民政府关于修改〈汕头经济特区公共场所治安管理规定〉等9件规章和规范性文件的决定》修正）

　　第一条　为规范职业技能鉴定行为，提高劳动者的职业技能水平，促进培训和就业，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国职业教育法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称职业技能鉴定是指依据职业技能标准，对劳动者的职业资格和职业技能水平进行评价和认定。
　　第三条　凡在本市范围内从事职业技能鉴定的，适用本办法。
　　第四条　市劳动保障部门综合管理全市职业技能鉴定工作，负责本办法的组织实施和检查监督工作。
　　第五条　实行职业技能鉴定与培训相分离制度。通过职业技能鉴定的劳动者，由劳动保障部门核发相应的职业资格证书。
　　第六条　劳动者的职业技能鉴定，由经劳动保障部门批准设立的职业技能鉴定机构（以下简称鉴定机构）负责。
　　第七条　鉴定机构必须具备下列条件：
　　（一） 有熟悉所鉴定职业业务和组织实施考核鉴定工作能力的专（兼）职管理人员和相应的考评人员。
　　（二） 有与所考核鉴定职业及其等级相适应的考核场所和符合标准的检测设备、设施。
　　（三） 有完善的管理制度。
　　第八条　鉴定机构的设置由市劳动保障部门实行统一规划，合理布局。
　　申请设置鉴定机构，申请人应按需设置的鉴定机构的等级，根据国家、省有关规定报劳动保障部门审核，劳动保障部门经审查同意的，发给职业技能鉴定许可证。
　　第九条 经批准设置的鉴定机构，应根据职业技能考核鉴定标准，组织实施相应职业的职业技能考核，评定技能等级，并对考核鉴定合格者，报请劳动保障部门核发相应的职业技能资格证书。
　　第十条 鉴定机构由劳动保障部门每年进行一次年审。
　　第十一条 鉴定机构应聘任具有相应资格及等级的考评人员，负责对职业技能鉴定对象进行考核、评审。
　　第十二条 考评人员分考评员和高级考评员两级。
　　考评员可承担初、中、高级技术等级鉴定；高级考评员可承担初、中、高级技术等级鉴定以及技师、高级技师资格的考评。
　　第十三条 具备以下条件的人员，经单位推荐，可向劳动保障部门申请考评员或高级考评员资格：
　　（一）考评员必须具有高级技工、技师资格或中级以上专业技术职务；高级考评员必须具备高级技师资格或高级专业技术职务。
　　（二）有良好的职业道德。
　　（三）有相应职业的从业经历和丰富的专业理论知识和较高的操作技能。
　　第十四条 对符合条件的申请人员，市劳动保障部门应组织进行资格审核与培训；对审核培训合格者，发给相应的职业技能鉴定考评人员资格证书。
　　第十五条 凡属下列情形之一的，劳动者可申请职业技能鉴定：
　　（一）劳动者需认定职业技术等级，以及技师、高级技师任职资格者；
　　（二）各类职业技术院校、职业技能培训中心、就业训练中心的毕（结）业生需进行技术等级考核鉴定的；
　　（三）经社会力量办学单位培训后，需认定技能水平的；
　　（四）从事技术性工种的个体劳动者需认定技能水平的；
　　（五）社会待业人员经就业前培训或劳动预备教育培训后，需考核鉴定其技术水平的；
　　（六）自学人员需鉴定实际技术水平的；
　　（七）劳动者出国（出境），需办理职业技术等级证书的；
　　（八）其他需要认定职业技术等级、技师、高级技师任职资格的人员。
　　第十六条 具备下列条件之一的，可申请报考初级技术等级资格：
　　（一）在同一职业连续工作2年以上或累计工作4年以上的；
　　（二）经过初级技术等级培训结业的。　
　　第十七条 具备下列条件之一的，可申请报考中级技术等级资格：
　　（一）取得初级技术等级证书后从事本职业工作满3年的；
　　（二）经过中级技术等级培训结业的；
　　（三）从高等院校、中等专业学校、技工学校、职业学校毕业，并从事与所学专业相应的职业工作的。
　　第十八条　具备下列条件之一的，可申请报考高级技术等级资格：
　　（一）取得中级技术等级证书后从事本职业工作满4年的；
　　（二）经过高级技术等级培训结业的；
　　（三）高等院校、技工学校高级班的毕业生并取得中级技术等级证书的。
　　第十九条　具备下列条件之一的，可申请报考技师：
　　（一）取得高级技术等级证书的；
　　（二）为国家级一类技能竞赛前十名、二类技能竞赛前六名的获奖者，省级技能竞赛前六名的获奖者，本市市级技能竞赛前三名的获奖者；
　　（三）为省级、本市市级技术革新三等奖以上的获奖者。
　　第二十条　具有技师资格，并在技师岗位连续受聘3年以上或累计受聘5年以上者，可申请报考高级技师。
　　第二十一条　确有技术专长，符合劳动保障部门规定的提前或越级申请报考条件的，经单位推荐或个人申请，报市劳动保障部门核准后，可提前或越级申请职业技能鉴定。
　　第二十二条　报考人员持有关证明材料到指定的地点报名，经资格审查后，交纳鉴定费并领取准考证。
　　鉴定机构应按物价部门核定的标准收取鉴定费。
　　第二十三条　职业技能考核鉴定由考核鉴定机构的职业考评组实施。
　　考评组的考评人员不得少于三人。对同一职业的每次考核，其考评人员必须轮换，轮换人数不少于考评组总人数的三分之二。
　　第二十四条　考评人员与报考人员有近亲属、师生及其他利害关系时，应予回避。
　　第二十五条　职业技能鉴定实行理论知识和技能操作考核相结合的办法，技师、高级技师的鉴定还应进行专业知识的答辩。
　　第二十六条　职业技能鉴定的试题由劳动保障部门从国家和广东省的试题库中抽取；国家和广东省的试题库中没有的职业试题，从市劳动保障部门建立的试题库中抽取。试题应在考核前印制密封，并限于当日被考核鉴定机构提取。
　　第二十七条　实施职业技能鉴定考核时，劳动保障部门须选派监考人员在场，监考人员应对鉴定的过程进行现场监督并予以记录。
　　第二十八条　经职业技能鉴定合格的，由市、区（县）劳动保障部门依法按照管理权限核发职业资格证书。
　　第二十九条　劳动者从事国家规定的持职业资格证书就业的工种（职业），应当进行专门培训，经职业技能鉴定机构考核认定后，由市劳动保障部门核发职业资格证书。
　　第三十条　劳动保障部门应建立健全职业技能考核鉴定的定期质量检查、评估制度。有下列情况之一的鉴定机构，应予注销：
　　（一）已不符合鉴定机构设立条件，经评估不合格的；
　　（二）违反本办法的有关规定，经整改后仍不改正的；
　　（三）超越鉴定职权范围，经教育仍不改正的；
　　（四）鉴定中徇私舞弊，弄虚作假，情节严重的。
　　第三十一条　考评人员不执行考评规定，经教育仍不改正的，取消考评资格；弄虚作假、徇私舞弊、以权谋私的，除取消其考评资格外，并提请其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条　对国家劳动部规定实行职业资格证书制度的技术工种人员的岗位资格认定，可参照本办法执行。
　　第三十三条　符合本办法考取的职业资格证书是劳动者从事技术性职业应招、应聘、上岗操作以及劳务输出的资格凭证；录用对口工种岗位者，用人单位可按其相应职业资格确定工资待遇。对从事技术性工种的个体经营者，职业资格证书可作为向工商行政管理部门领取营业执照的凭证。
　　第三十四条　香港、澳门、台湾地区居民及外国人在本市申请职业技能鉴定的，参照本办法执行。
　　第三十五条　本办法由市劳动和社会保障局解释。
　　第三十六条　本办法自颁布之日起施行。