上海市房地产交易中心


上海市外销商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心



为了活跃和规范房屋租赁市场，促进商品房的流通，现就外销商品房预租管理提出以下试行办法：
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。
二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房
一律不得开展预租。
三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：
（一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；
（三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；
（四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。
五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：
（一）房地产开发经营企业资质证书；
（二）土地使用权出让合同或转让合同；
（三）房地产权证（或土地使用权证）；
（四）建设工程规划许可证；
（五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
（六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；
（七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；
（八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；
（九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
（十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。
六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。
七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。
预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。
八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。
预租协议应当载明下列主要内容：
（一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产的座落地点、面积、四至范围；
（三）房地产的规划使用性质；
（四）土地使用权获得方式和使用期限；
（五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；
（七）预租房屋的交付使用日期；
（八）预付款金额及支付期限及其使用；
（九）违约责任；
（十）争议的解决方式；
（十一）预租双方当事人约定的其它事项。
房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。
十、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记，取得房地产权证后，房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产
交易中心（房地产交易管理所）办理租赁登记，领取《房屋租赁证》。
十一、《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》转租。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起执行。



1997年10月1日
捐赠善款者可参加春节国宴的示范意义

杨涛


从即日起，全国民众有机会通过门票认购方式，明年2月1日（农历小年）在人民大会堂国宴大厅参加春节国宴。中国扶贫基金会宣布，将首次举办慈善晚宴，最高价的门票捐赠数为每位38000元。当天还将有相关的党和国家领导人参加晚宴。据了解，捐赠者参加晚宴前先须通过资格特别审查。（《新京报》12月28日）
以往，参加春节国宴，与党和国家领导人共进晚宴，都是官方内定的社会各界名流，普通人望尘莫及。如今，这种待遇终于披着慈善面纱“飞入寻常百姓家”，任何人只要愿为慈善献上一份爱心，花上1800到38000元，就可以参加这场题为“扶贫之春———首届中国消除贫困奖春节联谊会”的慈善晚宴，届时，部分党和国家领导人将莅临盛会并作新春致词。参会者可亲身享受“总统”级别菜式、程序和礼仪的待遇。
　　慈善是什么，它是爱的友善，是一种宽容，是对困境中的人们在食物、金钱等方面的帮助。慈善就是给人欢喜，给人希望，给人信心，给人力量。从社会学的角度上讲，慈善事业是我们国家的一个很重要的公益事业，也可以说是我们国家的社会保障制度的有机组成部分。我们可以说，慈善是需要政府大力提倡，人人应当参与的人类一项善业。事实上，我们党中央也早就把“慈善”写进了红头文件，写入了国民经济第十个五年计划发展纲要里面去，明确表示要大力发展慈善事业。因而，党和国家领导人亲自莅临慈善晚会，与慈善捐赠者一起共进晚宴，是以实际行动支持慈善事业的表现，这是捐赠善款者可参加春节国宴的第一个示范意义 。
　　其二，这一活动也体现党和国家领导人的亲民形象，对社会有贡献的人士认可。以往，与党和国家领导人一道参加春节国宴是社会的贤达人士、各界名流，但是现在，只要普通人献上了自己的爱心，在慈善事业上作出了自己的贡献，也能享受如此待遇，得到领导人的认可。
　　　最后，举办这么一个慈善晚宴，实际上也是体现了“以人为本”的理念，丰富了慈善捐赠的形式。进行慈善捐赠，需要捐赠人有爱心，有一种高尚的情怀，但是我们也要看到，慈善捐赠的动机有多种多样，为名显名是许多人的想法，也是无可厚非。只要捐赠人为慈善事业作出了贡献，让其适当扬名出名，也是可行的，而慈善晚宴恰恰为这些慈善捐赠人的心愿提供了这么一个良好的载体，给捐赠人带来光荣和荣耀。同时，它为我们慈善资金的募集在义卖、义演等形式外又提供了一种新的形式和途径，能让我们更多地募集慈善资金，也有利于拓宽我们今后募集慈善资金的的思路。
　　　同一切慈善资金的募集活动一样，笔者最担心的还是这些募集上来的慈善资金是否有正规的资金管理的规章制度，有无外部的监督与制约机制，那些资金能否真正到需要救助的人们手中，不要让人们的爱心白白流失！


江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　
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