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刍议侵占罪之对象/徐洋

时间:2024-07-12 09:47:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8894
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刍 议 侵 占 罪 之 对 象

作者 徐洋 (苏州大学王健法学院)


【文章摘要】97刑法中对侵占罪对象的规定较为笼统,不具有一定系统性和逻辑性。笔者根据刑法中侵占罪对象的性质,将侵占罪之对象概括为两大类:一类是普通侵占罪;另一类是特殊侵占罪,分而述之。此外,笔者还提出了一些不成熟的观点,其目的旨于抛砖引玉。
【关键字】镜像所有权 普通侵占罪 特殊侵占罪
【正文】我国刑法第270条第1款规定:“将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的”构成侵占罪;第2款又规定:“将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交出的,”也依照侵占罪处罚。显见,我国刑法是将侵占代为保管的他人财物的行为和侵占遗忘物和埋藏物的行为统称为侵占罪的。笔者认为此举欠妥,在理论上缺少科学性、逻辑性和严密性,不利于我们对侵占罪对象的研究。从行为性质上观之,刑法第270条第1款所规定的侵占罪是行为人业已合法占有的财物,而第2款所规定的侵占罪是行为人脱离占有的财物。因此,在论述侵占罪对象时,应予以区分,否则会产生混淆;再者,对事物进行分类研究,也是认识论的一个基本方法。鉴于此,笔者拟将侵占罪分为两罪名——普通侵占罪和特殊侵占罪,分别述之。
(一)普通侵占罪的对象
在研究本罪对象时,有必要对财物进行分类。首先,依财物的物理性质,可将其分为有体物和无体物。何为有体,何为无体?理论界一直存有较大争论。有学者将有形的客观实体视为有体物,而将电力、煤气、天然气等一些无形的客观实体归入无体物中。笔者认为,不应该以是否具有一定形体来区分“有体”和“无体”,这种划分与实际生活用语是不相符的。在现实生活中,我们将客观实体的形态大致概括为固体、液体、气体。从字面上看,我们就不能将液体和气体视为“无体”了,“体”应该是客观存在的实体。值得一提的是,罗马人很早就对有体物和无体物有着抽象性地认识了。在罗马法中,有体物是指:“实体存在于自然界之物质,而为人之五官所可觉及者也。如土地、房屋等。”无体物是指:“法律上拟制之关系,而为人之五官所不可觉及者也。如用益权、地益权。”① 这种分类方法使人们不在囿于“物必有体”的陈旧观念。在此基础上,我们还可以按照有体物是否具有一定形体,将其又分为有形的有体物和无形的有体物。前者如桌子、黄金、汽车、房屋、树木等;后者如气体、液体、电力、光能等。一般情况下,有形有体物是可以成为普通侵占罪的对象;而无形有体物,则要看其是否能被人所支配和控制。如今,科技高度发展,将这些无形有体物加以控制已不再是困难的事,比如人们可以通过物理方法,将液体和气体变为具有一定形态的固体;也可以将天然气、电能制作成成品(如气罐、电池)。如果行为人将这些无形有体物占为己有、拒不退还,则无疑是构成侵占罪的。就无体物而言,它是一种权利,这种权利可以使无体物的所有人获得利益,因此也有人称其为无形财产。由于无体物是人们拟制的物,具有抽象性的特点,在日常生活中,不便于人为的控制,所以,无形财产证券化应运而生。目前,权利的证券化包括所有权的证券化,债权的证券化以及其他权利的证券化,甚至知识产权也可以实现证券化。无形财产的证券化,使得抽象的财产权利直观化,人们便可以对无体物加以管理和控制。无体物就可能成为普通侵占罪的对象。但应当指出的时,作为知识产权的无体物是很难成为普通侵占罪的对象。此类无体物虽然也要依附于一种有形的载体之上,但是行为人侵占了有形的知识产权载体,却不意味着权利原有人就失去了对这些知识产权的所有权。
其次,以财物是否能够移动并且移动后是否损害其经济价值为标准,可将其分为动产和不动产。一般情况下,动产是可以成为普通侵占罪的对象。但有一种动产较为特殊,如汽车、船舶等,它们虽可移动,且移动后也不会影响其经济价值,但考虑到这类财物的价值都较大,所有人必须凭所有权凭证来主张自己的所有权,且在交易过程中,必须办理过户登记手续,所有权才可以转移,这一点,与不动产房屋是完全一致的。因此学理界也称其为“准不动产”。对于不动产(包括准不动产)能否成为普通侵占罪的对象?我国刑法没有给予明确的规定,只是规定财物是普通侵占罪的对象,既然财物既包括动产,也包括不动产,那么我们就没有理由否认不动产也可以成为普通侵占罪的对象。有学者认为:“某种不动产能否成为侵占罪对象,既要看它能否被委托给他人代管,又要看行为人是否能够取得所有权,两者应同时具备。” ② 笔者同意此观点,但其在表述上,不具有科学性。笔者认为,行为人既然是通过不法侵占行为获得财物,那就不可能取得该财物的所有权。我们都知道,所有权是一种绝对的、排他的、稳定的权利,行为人虽然在侵占财物后,也可以行使占有、使用、收益、处分,从而使外界误认为行为人对该物享有所有权,但这种“所有权”是不稳定的。笔者将这种类似于所有权的伪权利称为“镜像所有权”。③ 在实际生活中,合法占有他人不动产者,也可以通过作虚假登记的方式,非法取得他人不动产的镜像所有权,也就是说不动产也可以成为侵占罪的对象。但对于某些不动产,如土地,是不能视为普通侵占罪的对象,因为根据我国刑法的有关规定,侵占这些不动产的所有权或者某些所有权权能的,就构成了非法占有耕地罪。
第三,财物还可以分为合法财物和非法财物,侵占合法财物的行为理应受到法律的追究,这是不容置疑的。在此我们着重研究非法财物的侵占。此处所言的“非法财物”包括用于违法犯罪的非法财物(如准备用于行贿的财物)、犯罪所得的非法财物(如抢劫、盗窃获取的财物)和违禁品(如毒品)。这三种财物在性质上较为特殊,它们能否享有与合法财物受法律保护的同等待遇?这自然引出以下三个问题?第一,用于违法犯罪的非法财物能否成为普通侵占罪的对象?以基于不法原因的委托为例,委托人在做出不法原因的委托前,对委托物是享有所有权的,但由于委托人不法委托的目的,使其丧失了所有权,无返还请求权便是一种表现形式。委托人丧失的所有权不是不存在,而是转移,但转移的对象并非受托人(若所有权真的转移给受托人,那也就不存在侵占了),而是国家。这是依据刑法第64条之规定:供犯罪所用的本人财物,应当予以没收。没收的财物,一律上缴国库。这样国家对该财物的所有权就有了法律依据。可见,受托人是在受国家之委托。但普通侵占罪的对象是“他人财物”,这里的“人”可以解释为自然人和法人,国家不属于“人” 的范畴。因而,侵占国家财物的行为就不可以侵占罪来认定。如甲为了向其上级领导乙行贿,委托同乙有良好关系的丙将贿赂款交给乙,丙接受委托后并没有转交给乙而是自己私下挥霍掉。这类行为就不能以侵占罪来认定,而应做行贿罪的共犯处理。因为我国刑法原则规定,对所有犯罪的预备犯、中止犯都是要追究刑事责任。第二,犯罪所得的财物能否成为普通侵占罪对象?犯罪所得财物(以下简称赃物)的所有权在民法上应归属原物主,这对于受托人来说,明显是“他人的财物”,受托者侵吞赃物的行为是对原物主所有权的再次侵害,这同第三者使用犯罪方法从原物主那里取得的财物在性质是一样的。我们不能认为受托人侵占的是脏物,而使受托人的侵占行为成为“负负得正”的合法行为而不予追究,这显然是不妥的,追究刑事责任的应当的,从而使受托人行为的定性便显得尤为重要了。按照刑法的主客观相一致原则,如果行为人始终不知是犯罪所得的财物,善意接受犯罪人委托而代为保管,尔后予以侵吞的,这属于对侵占对象的性质缺乏认识的事实错误问题,应构成普通侵占罪。对于行为人事先明知是犯罪所得的财物,并为其代为保管的,根据侵吞意思发生时间的不同,定性也存在着差异:若受托人在代为保管财物之前便产生侵吞财物的意思,而为其保管,尔后将赃物侵吞的,应构成诈骗罪;若受托人在代为保管财物之后产生侵吞财物的意思,尔后侵吞的,应以窝脏罪和普通侵占罪数罪并罚。第三,违禁品能否成为普通侵占罪对象?有学者认为:依据刑法第64条规定,违禁品应当予以没收。因而可以说违禁品的所有权是归国家所有的,这样侵占违禁品与侵占其他物品一样,都侵犯了一定的所有权关系,因而都应当以侵占罪依法追究刑事责任。④ 笔者认为对于违禁品能否成为普通侵占罪的对象是值得探讨的,以毒品为例,若按照上述观点的逻辑,我们可以作出这样一个推理:因为违禁品包括毒品,违禁品的所有权又归国家,因此国家对毒品享有所有权。我们无法想象,一个能够对毒品占有、使用、收益、处分的国家将会是什么样,我想,用“大毒枭”来概括会比较恰当。实质上国家对毒品只有占有、处分的权利,没有使用、收益的权利,对于必须具备四种权能的所有权,已有两种权能无法行使,我们就不能称为所有权。而且,就毒品等一些违禁品来说,任何公民、组织和团体,甚至是国家都不可能对其拥有所有权,因为这在理论是上讲不通的。总的来说,毒品等一些违禁品是与所有权这一概念是相排斥的,属于无所有权物,这种物的存在本身就是违法的。因此,侵占代为保管的毒品是不能构成普通侵占罪的,侵占罪侵犯的客体是公私财产所有权,对该行为只能以非法持有毒品罪或者窝藏毒品罪论处。除此之外,作为枪支弹药的违禁品,若行为人代为保管,尔后侵占,应以非法持有、私藏枪支、弹药罪。综合上述分析,违禁品不可成为侵占罪之对象。
以上是结合普通侵占罪的性质和财物的物理性质以及其法律性质而做出的一般限定。除此之外,刑法第270条第1款还做出了法律上的限定,“代为保管”和“他人”则为此。正确、科学地理解两者,对于判别罪与非罪、此罪与彼罪起着至关重要的作用。首先,我们应明确一下,何为“代为保管”,理论界对此众说纷纭,莫衷一是,不过大致可以概括为狭义说和广义说两种。狭义论者认为:“代为保管”须以双方当事人之间有明确的保管关系的存在为前提,即一方当事人须明确将其财物委托对方保管,该财物才能称为“代为保管的他人财物”。而广义论者认为“代为保管”仅指行为人负有保管财物的义务,而该义务的产生并不以保管关系的存在为其唯一途径,即成立“代为保管”无须以双方当事人之间有明确的保管关系的存在为前提。笔者认为,就狭义观点而言,其是以保护犯罪人的人权为价值观,实质上这是一种片面的价值观。虽然按照刑法的罪刑法定原则,对刑法中的条文不可以做扩大解释,除非这种解释有利于犯罪嫌疑人、被告人。但是我们有没有想过,在强调保护犯罪人人权的同时,是否也应该考虑一下受害人的权益保护和公众的感受呢!犯罪人的人权不是我们要追求的唯一价值,刑事法律的目标是要让每一个人在日常生活中免除对人生或财产的损害和恐惧,而且严重的犯罪应该受到有效的追究是符合每个人利益的,对各方都是公平的。在刑事案件中,我们应该在犯罪人、受害人、公众之间构建一个等边的三角关系,因为三角形是最稳固的图形,而三边相等的三角形又蕴蓄着公平。因此在对模糊的刑法条文进行解释时,不应拘囿于“只做对犯罪人有利的解释”,而应该转变这种观念,即从一元片面的价值观转向多元平衡的价值观,追求刑法条文解释的形式合理性和实质合理性的统一,这才是刑事法治所提倡的。此外,随着社会的发展,经济交往的形式已不再是单一不变的,而是纷繁复杂、多式多样的。狭义的观点已逐步显现出滞后性,它不仅不利于经济的发展、社会的稳定,还可能造成犯罪分子规避法律、逃避制裁。因此我们在理解“代为保管”时,既不能做过于狭隘的解释,以防放纵犯罪行为,也不能做过于广义的解释,以防犯罪扩大化而侵害到犯罪人的人权。我认为上述的广义观点较符合笔者的意旨,该观点摈弃了狭隘的理解,但也没有做出过于宽泛地解释。参照广义观点之表述,笔者所理解的“代为保管”产生的原因和根据是多种多样的,既有基于法律上的原因和根据,也有基于事实上的原因和根据。它们主要包括委托关系、租赁关系、借用关系、担保关系、无因管理和不当得利而产生的代为保管。(1)委托关系 委托关系的范围较为广泛,它包括委托保管、委托修理、委托运送、委托交付等,在从事委托事物期间,受托人应负有妥善保管的义务,这种保管义务是可推定的,若委托人拒不归还委托物,则构成侵占罪。(2)租赁关系 租赁关系是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的一种民事法律关系。承租人在租赁期间有妥善保管租赁物的义务,在租赁期届满后,有向出租人归还租赁物和交付租金的义务。如果承租人在租赁期届满后拒不归还租赁物,则可以视为侵占罪。(3)借用关系 借用关系与租赁关系较为相似,唯一的区别在于前者不用支付租用金,而后者需要支付租用金。同样,若借用人拒绝交付借用物,也应按照侵占罪处理。(4)无因管理和不当得利 无因管理和不当得利属于民法上的概念,两者都是基于事实上的原因和根据所产生的“代为保管”。但有学者认为,在无因管理和不当得利的情况下,即使行为人拒不退还占有的财物,也不能认定构成侵占罪,而只能依据民事调整方法处理。若将两者作为侵占罪处理,就使民法中的无因管理和不当得利制度失去意义。⑤ 但笔者认为,在刑法和民法的适用方面并不具有相互排斥的效力。就某一行为来说,不能因为此行为所涉及到的法律制度属于民法的范畴,刑法就被拒之门外;也不能因为彼行为所涉及到的法律制度属于刑法的范畴,民法就不可越雷池一步。举个例子,当某犯罪分子将他人打成重伤,犯罪人不但要受到刑事法律的制裁,还要承担受害人的赔偿费用,这里的赔偿费用这是一种民事责任的承担。如果按上述观点理解:若犯罪人受到了刑罚,那么受害人就无权向其主张民事赔偿权利,这岂不是太不公平了。笔者打个比方来说明刑法应在整个法律体系中所处的角色,刑法应该是足球场上的守门员,而其他部门法是在球场上争球的队员,当这些球员无法控制局势时,守门员就派上用场,它是最后一道防线。如果在比赛中,只让球员踢球,不让守门员守球,抑或只让守门员守球,而不让其他球员踢球,这情况就可想而知了!因此,刑法与民法是相辅相承关系。
对于“他人”的理解,有学者认为:作为侵占罪的对象“他人财物”不包括国有财产,也不包括公司、企业及其他单位的财物,只限于公民私人所有财物。理由是:刑法第270条第3款规定侵占罪是“告诉才处理” 的犯罪,而告诉者必须是被害人,被害人又只能是自然人,既然国家、企业、事业等单位不能成为告诉主体,那就说明了公有财产不能成为侵占罪的对象;再说,贪污罪、职务侵占罪包括了侵占公有财物的行为,剩下的就只有侵占私有财物的行为才能作为侵占罪的内容了,新刑法自所以增设普通侵占罪,也正是为了弥补过去立法上这一漏洞。⑥ 笔者对此不以为然。刑法第98条规定,“本法所称告诉才处理,是指被害人告诉才处理”这里的被害人不应狭义地理解为自然人,单位也应包含其中。如果我们只是一味地强调单位犯罪的存在,而忽略单位受犯罪行为侵害的客观事实,对单位而言,就太不公平了。单位虽不是自然人,但它也是自然人的结合,单位所体现的是其内部工作人员的共同利益。在此我们不奢求给予单位更多的关怀,但让其与自然人享有同等的保护,我想,也应该在情理之中吧!何况,我国宪法还明文规定:国家财产、集体财产神圣不可侵犯。实际上,宪法的这个规定本身也存在着缺陷。因此,我们在立法价值取向上,不能从一个极端走向另一个极端,即刑法不能从过去的重公共利益轻个人利益的保护又转向重个人利益轻公共利益的保护,在国家、单位组织以及公民利益不发生矛盾的情况下,三者的利益应受到法律同等保护。否则,怎么来体现法律所倡导的平等的精神呢?怎么来贯彻刑法中保护和惩戒相结合的精神呢? 此外,告诉才处理与被害人有证据证明的轻微刑事案件在诉讼方式上并无二致,都属于自诉案件。其中侵犯知识产权罪中侵犯商业秘密罪(严重危害社会秩序和国家利益的除外)就属于轻微刑事案件的自诉案件。⑦作为此案的被害人——商业秘密权利人既可以是自然人也可以是单位。因此,上述的告诉者是自然人,不可能是法人或其他组织的观点是站不住脚的。
“他人财物”应包括单位财物,因为实际生活中,非国有企业、集体单位的人员侵占国有、集体所有之财物的现象并不鲜见。譬如,企业采购员某甲携带巨款到广州采购,借住在朋友乙某家中,为防止公款遗失,暂托朋友乙某保管,某乙将代为保管的公款非法拒为己有,拒不退还的。⑧ 这种行为以普通侵占罪来追究,有其现实的必要性和实质的合理性。
(二)特殊侵占罪的对象
刑法第270条第2款是对特殊侵占罪的规定,称其为“特殊”,是因为其以普通侵占罪为参照系。普通侵占罪占有或支配他人财物的原因是基于委托信任关系,与普通侵占罪不同的是,特殊侵占罪是基于偶然原因占有他人的财物。在实际生活中,基于偶然原因占有他人财物的种类很多,如遗失物、遗忘物 、漂流物、埋藏物等,但我国刑法只规定了两种,即遗忘物和埋藏物。其中,理论界对遗忘物和遗失物素有争论,主要集中在遗忘物与遗失物是否存在差别以及遗失物能否成为侵占罪的对象。有观点认为,遗忘物与遗失物之间存在差别,遗忘物是指财物所有人或持有人有意识地将所持有的财物放在某处,因疏忽而忘记拿走。遗失物是指财物的所有人或持有人,因为疏忽偶然将其财物失落在某处。⑨ 应该说这种区分在理论上是可行的,但对于行为人而言,分清两者还是比较困难的。因为行为人不可能清楚地知悉失主在丢失财物时是怎样的实际状况,即使他们能够认识到,也可能会因外界因素的干扰而使实质上的遗忘物成为形式上的遗失物或实质上的遗失物成为形式上的遗忘物(并不是所有外界因素都会改变财物丢失时的性质),从而造成行为人认识误差。这里所述的实质上的遗忘物和遗失物是指失主失去财物时的一种实际状况,因而具有客观性;而形式上的遗忘物和遗失物是指拾取人在拾得财物时,通过财物与外界之关系而对失主丢失财物时的状况作出的推断,这种推断具有主观性,它可能与客观事实不完全一致,甚至是相悖的。但只要拾取人的判断符合一般常理即可,这种常理应以一般人的认知为准。为更好理解这一理论,笔者拟一案例加以说明:某人在公共广场的草坪歇息时,将手机遗忘在草坪上,离开1小时后才发现,遂去寻找,但已不在原处,手机被狗叼走,狗将手机放在马路边,这时一行人发现后,将其占为己有。按照一般的常理,在马路上所拾到的钱包一般应是遗失物,这是由钱包与外界的关系决定,一般人也不会将该钱包视为遗忘物。因此,在处理类似案件时,应以行为人拾到财物时,财物的外部状态为基准,而不能以失主丢失财物时的实际状态为基准。根据刑法之规定,遗忘物才能成为特殊侵占罪的对象。而该物此时时形式遗失物,因此我们就应以民事法律关系进行调整。这既符合罪刑法定原则,也符合主客观相适应原则。
埋藏物,就其本意而言,是指埋藏于地下或他物之中的物。它既包括有主物,也包括应归国家所有的无主物;既包括归私人所有的物,也包括归国家、单位所有的物。埋藏物包括三种情形:一为所有人明确的埋藏物,依法本归所有人所有;二为所有人不明的埋藏物,根据民法通则的规定,所有人不明的埋藏物,视为无主财产,应归国家所有,禁止任何单位、个人据为己有,否则视为不法占有;三是具有历史、艺术和科学价值的文物,这些文物并不属于所有人不明的埋藏物,但却依法归国家所有。这些都属于特殊侵占罪的对象。

参考书目及注释 :
①参阅《罗马法原理》(上册) 陈朝璧 主编 商务印书馆 P84
②参阅《财产罪比较研究》 刘明祥 著 中国政法大学出版社 P319
③镜像所有权是笔者第一次尝试性的提出,其灵感源于镜中花、水中月。镜中之花、水中之月是一种假象,实质上它们并不存在,这与上述情形是非常相似的。
④参阅《刑事司法疑难问题解答》 单明 刘方 主编 P539
⑤参阅郑丽萍: 《论侵占罪的犯罪对象及其立法完善》 载《刑事法学》2003年第5期
⑥参阅 王光明、刘锁民: 《论侵占罪的构成要件》 载《现代法学》1999年第4期
⑦参阅《刑事诉讼法》 陈光中 主编 北京大学出版社和高等教育出版社 P96
⑧参阅 叶高峰:《侵占罪若干问题研究》 载《郑州大学学报》(哲学社会科学版)1999年第5期
⑨参阅《论侵占罪》 王作富 著 载《法学前沿》(第1辑) 法律出版社 P45


中华人民共和国工业和信息化部公告2012年第17号

工业和信息化部


中华人民共和国工业和信息化部公告2012年第17号



  根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》的规定,现将许可的汽车、摩托车、三轮汽车和低速货车生产企业及产品(第236批)和《节能与新能源汽车示范推广应用工程推荐车型目录》(第33批)予以公告。

  附件:车辆生产企业及产品(第236批)
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12845605/n13916898/14571712.html



二〇一二年四月二十七日


建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定

建设部


城市房屋权属登记管理办法

中华人民共和国建设部令
第99号

  《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过,现予以发布,自发布之日起施行。

部长 俞正声
二○○一年八月十五日

建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定

  建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改:

  一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。

  二、第二十一条修改为:“有下列情形之一的,由登记机关依法直接代为登记,不颁发房屋权属证书:

  (一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

  (二)无人主张权利的房屋;

  (三)法律、法规规定的其他情形。”

  三、第二十五条第二款修改为:“注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”

  四、第二十六条修改为:“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)。”

  五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”,“一个月”修改为“15日”。

  六、增加一条作为第二十九条:“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的,登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”

  七、第三十三条改为第三十四条,修改为:“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定,证书由国务院建设行政主管部门统一监制,市、县房地产行政主管部门颁发。”

  八、第三十五条改为第三十六条,修改为:“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以1千元以下罚款。

  涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。

  非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

  九、删去第三十九条。

  此外,对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。

  本决定自发布之日起实行。

  《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正,重新发布。


城市房屋权属登记管理办法

  (1997年10月27日建设部令第57号发布,2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市房地产权属登记管理办法>的决定》修正)


第一章 总则

  第一条为加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,制定本办法。

  第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

  第三条本办法所称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

  本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

  本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

  第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。

  申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。

  第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

  依法登记的房屋权利受国家法律保护。

  第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

  第七条县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照《城市房地产管理法》的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

  第八条国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

  直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

第二章 房屋权属登记

  第九条房屋权属登记分为:

  (一)总登记;

  (二)初始登记;

  (三)转移登记;

  (四)变更登记;

  (五)他项权利登记;

  (六)注销登记。

  第十条房屋权属登记依以下程序进行:

  (一)受理登记申请;

  (二)权属审核;

  (三)公告;

  (四)核准登记,颁发房屋权属证书。

  本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

  第十一条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的,应当使用其法定名称,由其法定代表人申请;

  权利人(申请人)为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。

  共有的房屋,由共有人共同申请。

  房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。

  房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

  第十二条权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。

  第十三条权利人(申请人)申请登记时,应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

  代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人的有效证件外,还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。

  第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

  登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府批准,可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

  凡列入总登记、验证或者换证范围,无论权利人以往是否领取房屋权属证书,权属状况有无变化,均应当在规定的期限内办理登记。

  总登记、验证、换证的期限,由县级以上地方人民政府规定。

  第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。

  公告应当包括以下内容:

  (一)登记、验证、换证的区域;

  (二)申请期限;

  (三)当事人应当提交的有关证件;

  (四)受理申请地点;

  (五)其他应当公告的事项。

  第十六条新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

  集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件,申请房屋所有权初始登记。

  第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

  申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

  第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记:

  (一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

  (二)房屋面积增加或者减少的;

  (三)房屋翻建的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  申请变更登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

  第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

  申请房屋他项权利登记,权利人应当提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

  第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

  第二十一条有下列情形之一的,由登记机关依法直接代为登记,不颁发房屋权属证书:

  (一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

  (二)无人主张权利的房屋;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  第二十二条有下列情形之一的,经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记:

  (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;

  (二)按照规定需要补办手续的;

  (三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

  第二十三条有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的决定:

  (一)属于违章建筑的;

  (二)属于临时建筑的;

  (三)法律、法规规定的其他情形。

  第二十四条因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

  申请注销登记,权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书,相关的合同、协议、证明等文件。

  第二十五条有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:

  (一)申报不实的;

  (二)涂改房屋权属证书的;

  (三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

  (四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

  注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

  第二十六条登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记,对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)。

  第二十七条登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销,并注销房屋权属证书。

  第二十八条房屋权属登记,权利人(申请人)应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。

  登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前,按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。

  第二十九条权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的,登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

  第三十条从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训,持证上岗。

第三章 房屋权属证书

  第三十一条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

  第三十二条共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。

  房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

  第三十三条房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。

  第三十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制,市、县房地产行政主管部门颁发。

  第三十五条房屋权属证书破损,经登记机关查验需换领的,予以换证。房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废,并向登记机关申请补发,由登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,予以补发。

第四章 法律责任

  第三十六条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以1千元以下罚款。

  涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。

  非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以 1万元以上 3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十七条因登记机关工作人员工作过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

  第三十八条登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

  第三十九条本办法第二条规定范围外的房屋权属登记,参照本办法执行。

  第四十条各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。

  第四十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

  第四十二条本办法自1998年1月1日起施行。